新公司從這里崛起，年輕人在這里老去。自從2012年張一鳴在中關村創立字節跳動以來，從錦秋家園到盈都大廈，再到中航廣場、中國衛星大廈，字節跳動大本營從未離開過中關村。
作為中國的“硅谷”，有的公司選擇在中關村“買房”，有的公司想“扎根”中關村，還有的公司選擇搬離中關村。2022年字節跳動自持物業中坤廣場正式投入使用，原本中關村區域的天作國際、大恒科技大廈、威勝大廈、互聯網金融中心等辦公面積退租超10萬平米。
無獨有偶，愛奇藝搬離了此前整租的鴻誠拓展大廈，面積約31000平米，而騰訊、京東的部分部門也陸續離開了中關村。
空置率常年低于5%，平均租金僅次于金融街，這是以往中關村寫字樓市場的亮眼數據。相關機構數據顯示，2022年四季度，中關村甲級寫字樓空置率約為11.6%，同比上升近4.4%，租金下降約4.6%為367.2元/月/平方米，中關村商圈空置率約為14.6%。該區域空置率近15年里首次攀升至10%以上。
沒有人是一座孤島，市場也是如此，中關村可以被視為北京寫字樓租賃市場的晴雨表。2021年互聯網科技行業在全北京辦公樓市場共租賃了超過130萬平米的辦公面積，騰訊、快手都曾大手筆租下10萬-20萬平米以上的面積。
而2022年，該行業大幅縮減到只有不到30萬平米，不及去年的25%。受限于新業務擴張停滯、辦公面積整合等因素，今年以來頭部科技公司退租在中關村、上地、望京等區域不斷出現。
從行業發展來看，科技巨頭的寫字樓需求在一兩年前就已消化完成，勢必要對零散面積做出整合調整，提前解約、退租的情況也順理成章，部分市場空置率出現大幅上升，主要是由于需求不足和退租面積增多所致。
區域內的洗牌早已顯現。中關村區域的標志性樓宇融科資訊中心、理想國際大廈空置率低，出租率在近98%左右。從租戶類型來看主要集中在新能源、自動駕駛、芯片等新興科技行業，這也是各家都在爭搶的熱門租戶。
同期，為了吸引租戶，2022年中關村不少寫字樓選擇了主動下調租金，還有的寫字樓切小了辦公面積，將5000平米以上的面積分割成諸多500平米左右甚至更小的戶型。事實上，不止中關村，2023年或許將成為北京寫字樓市場轉折性的一年。
回顧2022年，受到疫情以來諸種因素的影響，北京寫字樓市場已空置超過1萬平方米、即將入市且空置超過1萬平方米、在未來幾個月內即將面臨到期或提前退租超過1萬平方米的辦公樓宇，已達到125棟，合計639萬平方米。據相關機構統計市場空置率高達18.7%，是自2010年以來的最高值。
2022年北京寫字樓前期市場仍有一定壓力，一年超過64萬平米的新增甲級項目入市，累積的新增供應壓力將在2023年集中釋放，其中北部市場就有29萬平方米新增甲級項目，還有近40到50萬平米的待退面積。
未來新增供應密集入市，空置率將持續攀升，對于企業而言，2023年可租面積集中的市場仍有一定的租金下行空間，客戶可選擇的空間增加，且租金有議價的空間，算得上是一個換租的好時期。
挑戰還在繼續。當頭部企業開始調整，而后續的行業生力軍還不足以支撐經濟和行業發展的時候，就會形成行業發展的空檔期，這個時期也是辦公樓市場發展環境的復雜性、嚴峻性和不確定性逐漸上升的時期。
辦公樓市場作為產業變革的承載地，最重要的硬件基礎設施，見證并享受了產業興盛帶來的發展紅利，同樣也就需要被動地去承受產業變革帶來的陣痛，陪伴企業共同成長。
在不確定性上升的時期，看清市場方向比努力更重要，保證現金流比保價格更務實，積極順勢而為，在不確定性中把握確定性的機會，用產業投資的心態來踐行資產管理的長期主義，才是發展正途。
