3月24日，國家發改委發布《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》；同一天，中國證監會發布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》，在REIT底層資產擴容、降低申報發行門檻等方面做出了以下重要突破：
支持消費基礎設施建設，將百貨商場、購物中心、社區商業、農貿市場在內的各類零售物業納入公募REIT底層資產范圍；
針對首次發行的保障性租賃住房項目[1]，將當期目標不動產評估凈值門檻從10億元降至8億元；
保障性租賃住房主要面向中低收入居民、新青年等住房困難群體，通常在租賃價格方面存在政策約束，但同時在稅收方面享有優惠。
對以房地產為底層資產的產權類REIT項目的未來三年凈現金流分派率要求從4%降低至3.8%。
對商業地產行業的影響
受疫情影響，2022年全國大宗物業投資總額中零售物業占比降至4.5%的歷史新低[2]。相較2019年，一線城市優質零售物業資本值回調15-20%，資本化率走擴至4.5%以上，上調幅度超50個基點。
至2021年，零售物業在全國大宗物業投資總額平均占比為13%。
隨著2022年年底防疫政策的優化調整，零售市場投資情緒呈現顯著改善。CBRE世邦魏理仕《2023年亞太區零售商調查》顯示，中國內地一線城市登頂亞太區零售商海外市場拓展的首選。疊加國內零售商強勁的擴店意愿，CBRE預計2023年零售物業租賃需求及租金價格均將錄得較快增長。
值此租賃基本面周期拐點來臨及公募REIT底層資產擴容利好出臺之際，CBRE建議投資者重新評估零售物業市場投資機會，受益于投資退出閉環的構建完善，現有零售物業持有者可選擇于非公開市場處置資產或通過潛在的首次公開發行進行退出。
上市REIT項目未來三年凈現金流分派率要求降低有助于加強pre-REIT投資者對于未來資產價格走勢的信心。當前一線城市甲級寫字樓及零售物業平均資本化率水平基本在4.5%至5%之間，而工業物流的平均資本化率水平高于5%。考慮到國內融資成本僅為4.3%（5年期LPR），大部分商業地產投資均享有正杠桿。CBRE預計2023年各類別商業物業均將錄得租金增長，鑒于一線城市優質物業的總投資回報水平有望改善，建議投資者重新評估相關交易假設。
此次針對保租房REIT資產估值規模門檻的下調將進一步加速相關物業投資。截至2023年3月，從已經上市的四單保租房REIT來看，其底層資產包的總估值均在10億元以上，但單個資產的估值大多在3-6億元之間。CBRE認為，受益資產估值規模門檻的下調，中小體量項目以及單價較低的低線城市項目的上市以及相關物業投資有望加速。
來 源：CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
