長租公寓是典型的“重資產”模式，前期投入大，盈利模式尚未明晰，仍處于投資周期過長的探索階段，融資需求非常大，而發行資產證券化產品是公寓類企業籌措外部資金、嘗試打通募投管退全鏈條的重要金融手段，普遍被認為資產證券化是未來的一條出路。根據克而瑞統計，截至5月12日，已通過的ABS資產證券化產品共有2項，已成功發行1項，總數已達到去年的一半。綜合來看，發行主體以實力較為雄厚的國企或房企品牌公寓為主。
年以來，國內長租公寓企業主要發行ABS和類REITs兩類資產證券化產品，也有少數幾單ABN及CMBS產品。從當前長租公寓資產證券化產品發行規模來看，2018年為資產證券化產品發行高峰期，這一年，開發商融資受阻，不少企業抓住政府對住房租賃融資支持的機會，申請發行ABS。全年共發行1 4項產品，當期發行規模達到138.34億元。2019年，融資監管趨于嚴格，資產證券化產品的發行需要對發行主體及涉及物業進行同步評估，因此，大量開發商的長租公寓概念ABS在申請階段被否，全年共有6項住房資產證券化產品發行，當期規模約52.08億元。進入到2020年，受新冠疫情影響，政府為緩解疫情對經濟增長及企業經營發展的沖擊，后續或將采取寬松的貨幣政策，適時、適度出臺精準的逆周期調節措施。在政策大環境下，租賃企業融資環境或將整體優于2019年。截至5月12日，已通過的ABS資產證券化產品共有2項，已成功發行1項，總數已達到去年的一半。綜合來看，發行主體以實力較為雄厚的國企或房企品牌公寓為主。
此外，4月30日，證監會、國家發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，境內基礎設施建設領域公募REITs試點正式起步。如果公募REITs在基建領域試點較為順利的話，將對住房租賃行業產生重大利好，未來將大概率會應用到長租公寓領域，而后續延展到一線城市優質商業物業。在“房住不炒”的大環境下，整體金融政策不會出現大的松動，短期內資金放水到房地產的可能性非常小。3月中旬以來，受疫情影響，境外融資暫停，融資結構發生了很大的改變。近期，資產證券化產品成為房企補充資金的重要來源。
來 源：信息時報
編 輯：liuy
