“實在有難度，那先不做了唄，等能做的時候再說。”接完銀行客戶經理的電話，成棟(化名)搖了搖頭，有些無奈。
從今年元旦開始，成棟就在不同銀行間穿梭，他想把手里的房貸轉成經營貸，再把房子抵押給銀行，置換一筆資金用于公司經營。然而，近1個月過去了，貸款依舊沒有眉目。
不僅是轉貸，在2020年底，監管將銀行分為五檔，設定了房地產、個人住房按揭貸款“兩條紅線”之后，上海、廣州等一線城市的房貸額度開始吃緊，深圳更是不能例外。
記者從深圳多家銀行獲悉，部分銀行已經停止了個人按揭貸款投放；有額度的銀行，目前在申請貸款后，也要等到3月左右才能放款。
而隨著額度收緊，部分銀行的房貸利率也開始上浮。記者從部分股份行了解到，在客戶同意的前提下，一手、二手房的貸款利率上浮60個、100個基點后可以按照正常流程審批。但國有大行的房貸利率仍保持穩定。
額度普遍緊張，評估價格“保持克制”
愿意放款的銀行，額度只有1000萬元；放款額度能滿足要求的，房產評估值又低于預期……這讓成棟的貸款屢屢“卡殼”。無奈之下，他花了幾萬塊錢，把貸款委托給中介辦理，至今仍然沒有結果。
成棟說，他用于抵押貸的房子目前市值在1600萬元左右，還有500萬元貸款沒有還清，希望能從銀行貸款1100萬元左右，還清房貸后，還能剩余600萬元左右可以用于公司經營。然而，多家銀行給出的評估結果只有1200萬元左右，貸款金額更是遠遠低于成棟的預期。
“評估價做不了那么高，貸款金額這么大，說是公司周轉，誰知道是不是又去炒房，現在深圳房價過熱，監管又剛剛出了政策。”北方某股份制銀行深圳分行人士說，據他了解，評估公司近日接到通知，要對房產評估價格“保持克制”。
2020年12月31日，央行、銀保監會將銀行分為五檔，設定了房地產貸款、個人住房貸款占比“兩條紅線”，此后，上海、廣州、深圳等一線城市的房貸額度就開始吃緊。
第一財經記者從深圳多家銀行獲悉，一些房貸占比偏高、額度緊張的銀行，今年初以來就已經逐步停止或收緊房貸，除了一手房，二手房也受到波及。而房貸占比遠低于監管紅線的銀行個別支行也暫停了房貸審批。
“一是因為政策變化，二是也沒有額度，包括一手房、二手房在內，我們行的房貸業務開年以后全部停了。”某大型城商行深圳支行行長對第一財經記者稱，去年底，該行的房貸業務還在正常進行。
某主打二手房房貸的股份制銀行支行行長也稱，該行雖然還有一定額度，而且房貸總體占比距離監管紅線也有距離，但現在放款節奏明顯放緩，現在申請，預計最快也要3月份才能放款。
上述北方股份行人士說，去年12月已經審批過的房貸到現在還沒有放完，他所在支行合作的幾個樓盤都在排隊等待放款。如果現在申請房貸，估計要等到3月份才能放款。
接受記者采訪的銀行人士均稱，目前只有工行、建行等四大國有銀行還有一些房貸額度，但也比以前緊張，現在申請房貸“排隊兩三個月是免不了的”。
“我們還在正常放款，但時間上估計要等幾個月。”某國有大行房貸業務人士說，目前房貸額度緊張，放款節奏要看具體的業務量。另一家國有大行深圳分行人士也稱，目前房貸仍在發放，但要排隊。
額度緊張，銀行只能新舊置換
當前，房貸對于銀行而言仍是優質業務。在額度緊張的情況下，一些銀行只能通過新舊置換的方式發放新的房貸。
上述北方股份制銀行人士說，該行現在的做法，一方面是少量新增房貸，另一方面是以前貸款收回后，騰出額度，再向排隊的客戶放款。
“這會成為常態，房貸比例超限的銀行，只有控制、優化增量，額度少就少投放，比例下去了再多放一點。”某股份制銀行一位分行行長稱，同時，房貸也在不斷收回，收回的部分就變成了新額度，通過新舊置換保證業務開展。
而為了滿足優質客戶，一些有額度的銀行則采取差異化的政策。
“我們現在的策略是保持房貸業務穩定。”華南某股份制銀行人士說，雖然還有空間，但不能增加太多，也不能突然剎車，“對于一些優質客戶的需求，符合監管要求的前提下，仍要適度滿足客戶需求。”
半年報數據顯示，截至2020年上半年，該行房地產貸款、個人住房按揭貸款，合計約為5000億元，在全部貸款中占比尚不足20%，距離監管紅線還有較大空間。
上述國有大行房貸業務人士也稱，雖然額度緊張，但并非所有房貸都需要排隊，而是根據客戶、開發商資質而定。優質客戶、長期合作的、大型開發商，銀行房貸政策上會適當傾斜，額度也會優先保證，但中小開發商、合作較少的客戶，排隊時間就會比較長。
某大型城商行中高層人士稱，除了額度，成本收益比也是一個很重要的考量因素，該行負債成本已經與房貸利率接近，雖然房貸占比遠低于監管紅線，但該行不會在房貸業務上投入很多資源，貸款會更多投向收益更高的消費貸、中小微企業貸款。
部分銀行房貸利率已上調
隨著貸款額度收緊，部分一線城市的房貸利率近期開始上調。
根據第一財經報道，工農中建四大行已經上調了廣州地區的房貸利率。其中，首套房貸款利率從原來的LPR+40BP(基點)上調為LPR+55BP，二套房貸款利率從原來的LPR+60BP上調為LPR+75BP。
某國有大行廣東分行人士對第一財經記者稱，按揭貸款、開發貸、房地產抵押貸的政策沒有變化，一直按照監管、總行的要求辦理，房貸仍在正常投放，但對利率調整未有明確回復。
第一財經記者從多家國有大行獲悉，四大行在深圳地區的房貸利率目前尚未出現變化，仍以此前標準執行。
上述國有大行房貸業務人士稱，當前，該行一手房貸款的年化利率仍按4.95%執行，二套房為5.25%。“目前還沒收到房貸利率調整的通知，廣州已經調整了，深圳也有跟進的可能。”該行人士稱。
股份制銀行則出現了分化，一些額度緊張的銀行，房貸利率已經上浮。某股份制銀行房貸業務人士說，在客戶同意的前提下，按一定比例上浮利率之后，房貸申請不用排隊，可以按照正常流程審批，一般情況下，一手房利率要在現有基礎上上浮60個基點至5.25%左右，二手房則要上浮100~110個基點，達到5.6%~5.7%。
來源：第一財經
編輯：wangdc
