清明假期，筆者一家人回到愛人老家祭祖。難得閑暇，就去看看樓盤。這個典型的大西南三四線城市，近兩年樓市變化很大。前兩年棚改驟停后，樓市迅速消停下來，而去年疫情對外出打工人群沖擊很大，他們主要在珠三角生產、生活服務行業就業。因此，相比正值火熱、房價創出新高的一二線熱點城市，這個城市主城區房價大概在每平米6500元左右，比最高峰下跌1000-2000元。
筆者調研的幾個在售樓盤，都冷冷清清的。即便是清明節這樣的人口回流最旺季，售樓處門可羅雀。看到有返鄉上門客，銷售人員非常熱情地迎上來，然后便是套路般的一頓營銷。筆者發現，這里的新樓盤，很多都是全國性大房企開發的。不管是戶型設計、片區環境、配套商業、社區管理，都是按一二線城市的開發套路來做的。
這里的二手房多數是上世紀90年代前后建設的。這個城市臨近珠三角、三江交匯，上世紀90年代，工業和貿易比較繁榮，大批房子就是那時建設的，建筑質量還不錯，但戶型陳舊、采光通風不佳，也沒有社區管理意識，樓下多是雜亂無序的店鋪和小商販。前幾年，棚改熱熱鬧鬧，在貨幣補貼支撐下，很多危舊住房被拆了，剩下的房子總體也很老舊，卻也無法納入棚改。
這幾年，盡管老舊小區改造政策扶持大，但當地財政實力真的不給力，無法在水電管氣路網上“補短板”。同時，百姓收入不高，多數居民月收入在3000元左右，即便是當地最好的公辦高中，年輕教師月工資也不到3000元。所以，無法支撐加裝電梯、樓道等公共空間維修支出。這就導致市民有改善住房的迫切訴求，但手上的二手房在市場上沒有競爭力，賣不掉。
這可能是惡性循環的開始。二手房賣不掉，改善需求干著急沒法子，而前幾波行情后剛需釋放殆盡，潛力有限。于是，新盤開始積壓，開發商降價促銷，在售新房價格并不比二手房高多少。所以，一旦有新增購房需求，新盤自然是首選，二手房庫存越攀越高，越來越難成交。
當地的中介機構告訴我，縣城的人到市里買房，兩極分化很明顯，少數有錢人直接買市區的新房，縣鄉鎮一般百姓買不起市區，他們會選擇到新區買新房。首先，新區的房價只有5000元左右，有的只有4000元，普遍比市區低1000-2000元，縣鄉鎮百姓能買得起。據悉，縣鄉鎮買房的人，多數也是在珠三角打工的人群。如果不外出打工，即便4000元的房價，也沒多少人能支付得起。其次，多數縣鄉鎮的人認為，市里房價太高、生活成本也高，不適合他們。新區距離縣里近，鄉下有啥事能很快趕回去，畢竟鄉下還有田地和老人家。
當下，三四線樓市普遍存在的問題是：攤子鋪得太大，人口外流明顯，而本地需求不足，難怪業內都在唱空三四線樓市。但調研發現，其實三四線城市的潛在需求還是很龐大的，只不過結構上失衡太嚴重了。比如，市區新房基本以為改善型主導，普遍都是大戶型的，這個城市沿江十幾公里都變成江景大宅了，舊改拆遷也走豪宅路線，這也是導致需求轉不動的原因。
針對供需不匹配的疑問，開發商告訴我，前幾年這里的棚改多、樓市好，大家對需求升級太樂觀了，都以為購買力還不錯。另外，這幾年土地、拆遷、用工等成本太高了，倒逼著新盤走高端路線。筆者走一圈下來后感覺，當地的規劃華而不實、大而鋪張，開發商配合著跑馬圈地，相互抬轎子，房價就這么被鼓吹起來了。需求一波一波消耗后，增量需求跟不上了，但房價還得懸在高位，因為后續還有更多的規劃要實現，從而就造成了騎虎難下的局面。
（作者 李宇嘉 廣東省住房政策研究中心首席研究員）
來源：證券時報
編輯：wangdc
