房地產市場區域政策放松的消息不斷傳出，地產銷售端改善預期升溫，但多重因素影響下二級市場分歧加大。
4月11日，有消息稱蘇州市二手房限售政策放松，同時非本地戶籍購房者社保繳納要求有所松綁。記者從當地房產交易中心及中介處了解到，相關調整尚未有正式文件發布，尤其對于非本地戶籍人員的購房政策，當地新房交易中心明確表示尚無變化。
有地產行業人士對記者表示，近期疫情對蘇州成交有一定影響，可能一定程度上刺激政策優化。據不完全統計，今年以來已有超60城調整本地樓市政策，從下調利率、首付比例逐漸到限購、限售政策放開，成交預期樂觀中，地產股也在二級市場明顯回暖。
不過就在周一，延續了半個多月上漲行情的地產股有所分化，早盤一度出現跌停潮。消息面上，美聯儲加息預期升溫，中美利差10余年后再次倒掛，國內貨幣政策預期有所分歧。最新信貸數據則顯示，代表住房按揭的居民中長期信貸明顯回暖，機構對地產銷售和股價表現普遍樂觀。
蘇州二手房限售可能松綁
“疫情對蘇州樓市影響還挺大的，看房很不方便，之前成交一直還行，”對于二手房限售政策放開的消息，一位蘇州當地地產中介人士表示，可能和近期當地疫情加劇了成交低迷現象有關，“不然可能還沒這么快�！�
4月11日，有消息稱蘇州放松二手房限售，限售期由5年調整為3年，新房維持3年限售不變，自當日起實施。記者致電當地房地產市場和交易管理中心(下稱“交易中心”)，相關工作人員表示，目前商品房(新房)沒有接到任何變化通知，負責二手房交易的電話截至發稿一直處于“通話中”。但據前述中介人士透露，目前公司已接到二手房限售放松的消息，預計近期會發布正式文件。
此外，還有報道稱，蘇州交易中心人員透露自4月11日起限購政策也將調整，即非戶籍居民家庭在蘇州市區、昆山市、太倉市范圍內申請購買首套住房，社保年限要求從原來的三年內連續2年繳納調整為累計2年繳納。對此，當地中介人士表示“還未聽說”，不過如果從房源供應和需求兩端松綁，蘇州樓市有望在疫情后或迎來較明顯反彈。
記者查詢蘇州市2019年7月發布的《關于進一步完善全市房地產市場平穩健康發展的工作意見》，其中針對蘇州市區范圍內新取得預(銷)售許可的商品住房項目(含已經取得預售許可尚未開始網簽的項目)、二手住房，購房人分別自取得不動產權證之日起滿3年后、5年后方可轉讓；非本市戶籍居民家庭在蘇州市區、昆山市、太倉市范圍內申請購買第1套住房時，應提供自購房之日起前3年內在蘇州市范圍內連續繳納2年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明。
自去年四季度以來，在監管不斷糾偏融資政策背景下，各地紛紛布局“一城一策”，據中指研究院統計，僅今年一季度就有超過60城調整樓市政策。在下調房貸利率、降低首付比例、提高公積金貸款額度之后，部分城市陸續放開限售、限購、限貸等，在蘇州之前已有鄭州、哈爾濱、福州、蘭州、秦皇島、衢州、青島即墨等地松綁“五限”政策。
不過各地因城施策不斷深入背后，3月樓市成交仍同比持續下滑，尤其三四線城市環比表現仍不樂觀，購房者信心不足導致去化壓力較大�？硕鸨O測的66個三四線城市2月去庫存周期已經達到23.25個月，同比增幅超過80%。另據西南證券最新統計，其跟蹤的全國 32個城市中，4月(截至8日)商品房累計成交面積同比繼續減少49.9%，環比下降19.4%。機構普遍預期，未來還會有更多城市跟進，去化壓力和房價波動較大的三四線城市概率更大。
政策傳導有望逐漸落地
在多地利好消息刺激下，房地產板塊自3月中下旬以來在二級市場持續上漲，截至上周五板塊整體漲逾30%大幅跑贏大盤，同期滬指漲幅為6.13%。此前，業內對于經營性資金支撐房企擺脫困境的預期濃厚。
不過，4月11日早盤，地產股未能延續漲勢出現分化，多只個股上演跌停潮。同日消息面上，隨著美聯儲加息預期升溫，中美10年期國債收益率盤中出現2010年來首次倒掛，有分析師指出，中美利差倒掛或因為疫情后兩國經濟基本面及通脹預期變化。在資本外流、匯率風險等擔憂下，市場對我國貨幣寬松政策能否持續產生分歧。
不過，對于地產股未來走勢，國內機構預期普遍樂觀。首先在貨幣政策上，4月6日國務院常務會議再次強調貨幣政策的穩健性，同時提到提升新市民金融服務水平、優化保障性住房金融服務。中泰證券地產分析師陳立認為，在銷售持續下行背景下，國常會釋放了積極信號，有助于滿足購房者合理的住房需求，預計貨幣端5年期LPR(貸款市場報價利率)有進一步下調空間。
根據央行4月11日最新公布的社融和信貸數據，一季度銀行信貸意愿普遍增強，新增人民幣貸款和社融規模雙雙超出市場預期，其中反映按揭需求的居民中長期貸款一季度增加1.07萬億元，雖然3月繼續同比少增2504億元，但較居民中長期貸款罕見下滑的2月已有回暖，恢復正增長。
其次是各地因城施策對房地產信貸和銷售端的助推，此前有機構分析，年中將是重要轉折點。中信證券近日研報也指出，房地產政策底、銷售底和投資底總是順次出現，去年四季度政策底已經明確，3月以來因城施策的政策利好加速涌現，二季度商品房銷售增速或將見底回升，但投資底仍需等待。只要經濟下行壓力沒有實質緩解，或地產銷售沒有確認見底，地產的松綁政策就可能持續出臺，地產股仍有上漲空間。
而從長遠看，國泰君安房地產分析師謝皓宇團隊認為，考慮到緊房企信用抑制土地資本化，加上人口城鎮化率已達較高水平，未來只有加大房企信用支持從而帶動產業鏈發展，才能帶來居民收入及收入預期的上升，否則信用擴張可能低于預期。而在經濟偏弱、流動性持續寬松的情況下，有可能出現資產荒局面。
來源：第一財經
編輯：wangdc
