商業不動產作為重要的城市基礎設施，承載著消費購物、科研辦公和休閑娛樂的重要職能，對穩定就業、擴大消費、拉動投資具有不可替代的關鍵作用。隨著時間的推移，目前我國城市化進程進入成熟階段，商業不動產在期限政策實踐和金融支持等方面也出現一些亟待解決的訴求。
在現階段商業物業運營及再投資實踐中，城市核心區商業物業部分面臨產權到期問題，且尚無全國性的到期接續政策，不利于穩定持有人和投資人的未來預期；商業物業并購貸款期限較短，一定程度上制約了該類項目的市場流通；不動產相關的經營性物業貸款和并購貸款尚無有效的接續機制，在當前市場環境下可能會累積金融風險。
針對房地產領域，去年年底召開的中央經濟工作會議強調積極穩妥化解房地產風險、促進房地產市場平穩健康發展，為2024年的房地產工作明確了重點方向。當前，中國經濟正在從由要素驅動、投資驅動的高速增長階段，轉向由創新驅動的高質量增長階段。在這一提質增效的經濟轉型時刻，商業地產市場也將迎來更多機遇。
基于上述觀察，張懿宸委員帶來《關于現階段支持商業不動產平穩健康發展有關政策建議的提案》，并提出具體建議：
1、建議出臺全國性的商業、辦公物業到期銜接措施，明確具體的處置方式、成本負擔和操作路徑，穩定市場預期和投資信心；建立框架全國統一、標準因地制宜的不動產到期接續政策。
2、研究商業物業并購貸款的評估機制，適當放寬期限限制，更好地貼合市場主體的業務需求。建議評估近年來銀行存量商辦類資產的總體回報水平，結合商業辦公類不動產的資產特點，參照按揭貸款和經營性物業貸款，適當延長并購貸款的期限要求。
3、出臺并購貸款到期銜接的指導意見，放寬經營性物業貸款的用途限制，緩解并購貸款到期后的市場風險。打通針對同類資產不同品種之間貸款的區隔，在資產運營穩定、借款人風險可控的前提下，可以用期限更長的經營性物業貸款，接續即將到期的并購貸款。
本次提案延續了張懿宸委員對商業不動產領域的長期關注，此前他已連續三年為商業不動產公募REITs建言獻策。多年來，中信資本在商業地產投資方面持續重點發力，打造了強大的資源平臺及專業高效的運營團隊，并積累了豐富的不動產投資管理經驗。期待商業不動產相關政策的落地，助力行業平穩健康發展。
