當前，各地老舊小區改造工程正陸續開展，成為居民改善居住環境、城市更新面貌、政府提升治理能力的重要切口。
由于缺乏明確的盈利預期，社會資本參與老舊小區改造的積極性不高，此前“舊改”多以財政資金為主導。記者觀察到，相較往年，今年在政策安排上強調了資金籌措渠道的多樣化——在原有中央補助基礎上，增加了地方專項債納入、金融創新支持等渠道。與此同時，各地積極創新資金使用方式，對不同層次的改造需求分類提供資金支持，提升資金使用效率。
“舊改”所需資金超6千億 多地發行專項債
據市場初步計算，今年舊城改造涉及資金規模巨大。4月14日，國務院召開的常務會議要求，今年各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍。據華泰證券研報估算，若戶均改造投資9.5萬元，則2020年“舊改”市場規模約6650億元。
從目前公開數據看，今年地方政府“舊改”資金來源除以往的中央財政撥付、地方財政出資等常規渠道外，還增加了地方專項債這一融資渠道。
據財政部、發改委披露的2020年全國財政收支數據顯示，“做好城鎮老舊小區改造”等內容均包含在6000億元中央預算內投資與3.75萬億元地方政府專項債券投資項內。同時，今年中央財政還安排城鎮保障性安居工程補助資金707億元，重點支持城鎮老舊小區改造和發展租賃住房。
今年4月，財政部提出2020年政府專項債券不再用于土地收儲和與房地產相關的項目，但將城鎮老舊小區改造納入了支持范圍。
西南財經大學財稅學院房地產稅收與金融研究中心主任姜先登向記者表示，以省為單位，今年專項債資金用于項目資本金的規模占比由原來的20%左右提升至25%，這一政策調整為舊改項目納入專項債創造了客觀條件。
Choice數據顯示，5月18日-6月1日，陜西、廈門、天津、深圳四地成功發行“老舊小區改造”相關地方政府專項債券共70億元，發行期限7年-30年不等，票面利率平均值為3.15%。
據不完全統計，截至5月末，至少有15個地方政府招標發行老舊小區改造專項債券，累計發行規模為136.90億元。
公共資金向基礎需求傾斜 “提升類”改造鼓勵市場化
“舊改”資金規模巨大，如何把公共資金用在刀刃上，考驗地方政府智慧。記者觀察到，各地多遵循“向基礎需求傾斜”的分配原則，加強資金精細管理。
據目前公開的23個省（區、市）老舊住房小區改造規劃方案顯示，多地按照基礎類、完善類和提升類等對改造項目進行分類，對不同層次的改造需求，分類資金支持方式，提升“舊改”資金的使用效率。
對于房屋修繕、水電氣等基礎類改造項目，各地財政資金多予以重點支持；完善類項目，則通過劃撥部分資金、補貼引導等多種方式鼓勵更多社會力量參與其中。
如，海南提出，對基礎類改造項目，財政資金予以重點支持；對完善類改造項目，財政資金按“以獎代補”方式積極支持；對提升類改造項目，發揮財政資金的引導，吸引社會力量以市場化方式參與改造及后期運營。
北京亦提出要明確政府、個人和企業的出資邊界。在必改項目的基礎上，居民可根據自身意愿在“菜單”上自選其他“提升類”改造內容。基礎類以政府投入為主，自選類采用居民付費、社會投資的方式實施；并試點社會資本參與機制，鼓勵市屬國有企業參與老舊小區綜合整治。
山東推出13條金融舉措，從創新金融服務模式、發揮開發性金融和政策性金融優勢等4方面支持城鎮老舊小區改造。
政府投入亦需考慮收益 政企合作亟待切實落地
事實上，無論是專項債的運用還是社會資本的引入，均需考慮后續債務還續問題，這對“舊改”項目未來收益提出一定的要求。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂向記者表示，長遠來看，政府對于老舊小區改造的投入仍需考慮項目的收益問題。未來仍需積極探索切實有效的政企合作模式，靈活采取政府委托、招投標、競爭性談判等方式，兼顧改善居民居住條件與投資收益，建立起社會力量進入老舊小區改造項目的長效機制。
姜先登建議，可以在老舊小區管網改造完成后的一定期限內，對小區內的住戶收取適當比例的額外供水供氣費用。此外，亦可通過“舊改”添置各類便民服務網點，從而獲得相應的租金或運營收益。
來源：人民網-房產頻道
編輯：wangdc
