2009年12月23日下午，全國房地產經理人聯盟攜手全國工商聯房地產商會《中國不動產》在金貿中心共同舉辦“回顧2009、 展望2010”沙龍活動，參會的全經聯成員圍繞“回顧2009”和“展望2010”兩個主題展開了熱烈而深入的討論。話題涉及房價、政策、金融、土地、營銷等各個方面，針對房地產市場需求與供給的關系及未來變化趨勢等內容的討論尤其熱烈。論壇中成員各抒己見，雖有不同觀點，但通過交流都表示收獲很大。楊樂渝秘書長在沙龍最后總結，特別強調了購房者要“量力而行”，房地產企業要“見機行事”。本次沙龍將在《中國不動產》雜志進行專題報道。以下為房訊網CEO兼房訊網總裁劉凱先生的發言。
2009年我想用“瘋狂”這兩個字來形容。北京來說我看了一個報道，整個房價，所有的項目漲幅50%以上，個別項目像太陽公園漲了156%這樣的一個數字。從這個角度看，2009年一年的漲幅是2007和2008年兩年的漲幅，提前透支了2010的上漲空間。從寫字樓這個角度來看，在8月份的時候開過會討論過寫字樓價值被嚴重低估的現象，同一地段住宅比寫字樓價格高30%以上，由于寫字樓市場更多反映了實體經濟的陰晴，所以從側面說明住宅的泡沫是存在的。實際上目前在廣州、深圳有一些投資者已經意識到了這個問題，現在寫字樓還是有投資的價值，但是住宅從投資角度來講，已經沒有投資價值了。
從《蝸居》這個電視劇來看，說明“剛需”的存在和無奈。但是剛性需求從09年整個一年，我個人認為已經基本上消化差不多了，該買的也都買了，順著整個漲勢大家買股票一樣，買漲不買跌，越漲越買。上個月還有幾個朋友勸導我也投資房地產，他們已經買了三、四套房子，但還要借錢再投資。如果行業外的人都可以指導我們行業內的人去投資，如果整個市場60%以上的購房者都是投資者，如果整個市場60%以上的購房者都買不起一套房子，這不是瘋狂是什么，這不是泡沫是什么？
在8月份我們也在講，從寫字樓這個市場和住宅市場來看，住宅瘋狂的勢頭盡頭是不可持續的，果然到年底的時候，現在中央政策變成“遏制”，這次是比較強硬的態度。當然，城市化進程也好居者有其屋也好和堅守18億畝耕地紅線是矛盾的。我們相信政府“遏制”高房價有智慧也有能力，不要低估政府的決心。
從長遠看，將來北京的房價可能超10萬這都有可能，但是多少年呢？所以從投資角度有一個時點問題，在目前這個階段，或者明年，我認為是住宅市場是不具備投資價值的。
另外一個，房地產市場跟股市一樣，也是一個政策市，國家一個政策下來，先打擊的是投資需求，捎帶的打擊一部分改善性的需求，甚至是剛性需求，這樣的話，明年房價不能說是大幅的回落，我判斷會有小幅的波動。總之，2009年開發商的風光不復存在，2009年購房者的瘋狂不復存在。
說起泡沫的話，一線的城市現在肯定是有泡沫，像北京、上海我覺得是有泡沫，應該要遏制。
房地產有沒有投資價值，這個我倒覺得可以區別對待。另外就是量力而行。區別對待比如商業地產，寫字樓是有投資價值的。
住宅也要區別對待，個別區域的個別項目還是有投資價值，更多的已經沒有投資價值了。量力而行，已經有了幾套房子的，投資要理性，越炒房價拉的越高。
房價長期上漲是大的趨勢，但2010年肯定是一個波動年。所以應對的策略兩個類型的需求，我建議一個類型是自住的，沒買房的，比如明年五一要結婚了，那就買吧，議論漲跌是沒有意義的，買不了一手房，那就買二手房。投資者要觀察，如果手上房子多的話就先拋出一部分。