房地產行業增量天花板來臨之際，不少房企曾試圖布局產業地產，以期獲得新的利潤增長點。但產業地產和地產的運營邏輯卻完全不同，甚至可以說是兩個不同的物種。傳統房地產進入發展瓶頸后，在城市運營、新城新區和存量園區等領域，產業地產運營商卻迎來了發展新機遇。
今年5月23日，北京市住建委連發216號、217號兩份文件，完善了已建成研發、工業項目的轉讓管理，并進一步明確了研發、工業等產業項目的審核部門、審核標準和審核時限。
有業內人士普遍認為，兩份文件帶來的變化將深刻影響北京產業地產的未來發展，北京產業地產或迎來"持有時代"。
事實上，縱觀產業地產的發展歷程，從粗放式的產業地產開發階段，到開始關注區域的規劃和產業環境，再到圍繞核心產業構建產業集群、帶動區域發展，產業地產正在成為構建新型城鎮化的新路徑，為企業加速孵化、產業集聚、區域經濟發展起到越來越大的推動力。
近日，全聯房地產商會副秘書長、房訊網董事長劉凱在第十一屆中國產業園商務區發展論壇上表示，中國產業地產未來發展將面臨四大趨勢：開發模式將從“賣房賣地”轉向“持有運營”，產品模式將從“園區經濟”轉向“城市經濟”，盈利模式將從“客戶思維”轉向“伙伴思維”，運營模式將從“管理園區”轉向“服務園區”。
劉凱認為，產業地產終究要回歸到產業本身，回歸到服務本身，通過專業的品牌打造和管理輸出搭建平臺，以高效的資源配置手段和系統化的園區布局，深度挖掘產業的內在價值，打造推動區域經濟發展的新增長極。
對于行業未來的發展走勢，北科建集團原董事長郭瑩輝則表示，政策的收放決定行業走勢，產業地產在當前政策下在各個城市有不同的生存空間；產業地產不再單純是產業園區的概念，還承載了一個城市多個領域的指標產；由重資產到輕資產，或者輕重結合是產業地產未來的選項。
郭瑩輝進一步稱，地產和產業地產看著像，其實是完全不一樣的兩個物種，但卻是很好的合作伙伴。鑒于周期長和沉淀資金高，產業地產商其實可以找到兩大最重要的合作伙伴來解決自身發展難題。一是傳統開發商，比如小股操盤、招商運營等合作模式；二是地方政府，比如通過招商引資盤活土地資源。抓住這兩大合作伙伴，就會解決資金和土地兩個最為重要的運營要素。
值得關注的是，不管是由重資產到輕資產，還是輕重結合式運營，未來都將在產業升級的背景下去謀篇布局，那么哪些領域才是未來產業地產投資的新方向？
嘉豐達董事長汪浩認為，城市更新是當下投資的重要機會，城市更新的核心是產業的升級與迭代，產業更新導入最具活力的新人群促進居住、辦公、商業空間的更新，大城市傳統的大拆大建路徑也不再適用，精細化對存量空間的有機更新成為主流；產業地產面臨產業回歸，未來將不再是地產行業，長期投資持有，通過做服務、做運營，才能取得長期穩定的回報。
來源：證券日報