第三季度，上海甲級寫字樓市場的新項目入市速度放緩，共有四個新項目竣工交付，為市場帶來了190,221平方米的新供面積，較上季度減少了50.4%。本季度的新項目主要集中在中央商務區擴展區和新興商務區，包括位于浦東前灘的前灘中環廣場（11,221平方米）、浦西中山公園的改造項目又又中心（20,000平方米）、浦西四川北路崇邦集團開發的濱港商業中心（100,000平方米）以及位于虹口北外灘的中垠廣場A棟及B棟（59,000平方米）。
第三季度，上海甲級寫字樓市場整體需求仍然處于弱勢，市場內企業新租、到期續租以及企業搬遷的租賃活動持續減少。在現有的市場需求中，TMT（科技、媒體和電信）、金融以及專業服務行業依然占據較高的市場份額，是當季市場需求的主要來源。本季度內資企業的需求占比超過70%，繼續成為寫字樓租賃市場的主力軍，而外資企業的租賃需求主要集中在零售、專業服務以及制造業領域。此外，非研發類企業及企業支援部門從商務園區外遷至新興商務區甲級寫字樓。在租金持續下行的趨勢下，價格合理且周邊配套設施完善的甲級寫字樓對園區企業依然具備吸引力。“本季度，央行的降息降準和流動性釋放的貨幣政策，加上國內資產價格的市場洼地，吸引了內外資投資者積極介入。這一系列因素激發了銀行信貸、證券機構的調研交易以及資管企業的投融資業務，從而為有業務擴展和辦公場所升級需求的金融企業在核心商務區和中央商務區帶來了新租和置換需求。此外，專業服務領域中教培企業的租賃活動也表現突出。在2024年8月發布的《國務院關于促進服務消費高質量發展的意見》中，明確指出要“推動社會培訓機構面向社會公眾需求提高服務質量”，這標志著素質教育培訓政策的利好趨勢。教培機構業務需求的顯著提升，推動了其辦公場所的升級和辦公面積的擴租需求。本季度，上海寫字樓市場錄得多宗教培機構的租賃成交。”
第三季度，全市甲級寫字樓的平均租金繼續環比下跌3.2%至每天每平方米人民幣7.27元。由于企業希望降低租賃成本，核心商務區和中央商務區的企業紛紛選擇外遷；與此同時，業主為降低市場空置率，繼續下調租金，導致這兩個區域的市場租金分別環比下跌3.6%和3.5%。其中，核心商務區的市場租金跌破10元，降至每天每平方米人民幣9.94元，創下近期的租金新低。新興商務區及中央商務區擴展區的寫字樓市場租金在本季度仍然保持下跌趨勢，但平均租金的環比跌幅有所收窄，均下跌1.9%，較上一季度的平均三個點以上跌幅有顯著減小。
“浦東的前灘、花木以及浦西的北外灘子市場的租金韌性表現較強，是新興商務區租金小幅下跌的重要因素。前灘和花木子市場在金融、專業服務以及高端制造業等租金承受能力較強行業的需求支持下，租金保持平穩，分別為每天每平方米人民幣7.19元和6.91元。浦西北外灘市場金融機構遷入需求十分強勁，成為北外灘避免出現市場租金繼續大幅下跌的主要支撐�！�
2024年第三季度，上海寫字樓投資市場錄得17宗大宗交易，涉及總金額超過人民幣75億元。投資型買家對于寫字樓物業配置需求顯著增加，從交易金額來看，接近40%的成交額來自于投資型買家，市場占比環比有20個百分點左右的增幅。本季度自用型買家主要來自于外省市的國資背景企業以及實業型企業。
國內資產的價格洼地、美國降息以及國內金融機構相應的降息降準和金融市場內流通性釋放，預計將持續吸引資本流入國內投資市場，增加外資投資者以及國內投資者對于辦公物業的資產配置需求。我們認為隨著市場需求的回暖，業主方將轉換先前急售心態，有意愿的買家的置業成本將有所增加。
來 源：萊坊
