2025年前三季度，全國商業(yè)地產(chǎn)投資市場共成交183宗，總金額為907億元。
2025年前三季度全國各區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)大宗成交金額
01 全國房地產(chǎn)大宗交易成交量及買家分析
2025年前三季度累計全國各物業(yè)類型大宗成交金額占比
前三季度，全國辦公業(yè)態(tài)成交金額為325億元，占比超過三分之一。其中第三季度成交的辦公項目有，上海普陀長征鎮(zhèn)下屬企業(yè)21.68億收購上海信泰中心T1辦公樓，國泰人壽買入前灘匯N5辦公項目。
綜合體占比第二，成交金額為140億元。第三季度主要交易有世茂出售50%股權(quán)富華世茂財富港綜合體及深圳市福田區(qū)文旅城服務(wù)收購深圳灣國際會展項目。
其次分別為物流/廠房、公寓/酒店、零售和商務(wù)園區(qū)等業(yè)態(tài)，成交金額分別為124億元、113億元、108億元和68億元。
2025年前三季度累計全國大宗成交買家性質(zhì)
從成交金額看，金融銀行保險行業(yè)前三季度雖然成交個數(shù)不及私營民企及政府平臺公司，但成交金額仍是最大占比，主要交易有AIA收購PDG上海IDC項目71%股權(quán)，友邦人壽及中宏人壽收購北京藥谷一號項目。
從成交數(shù)量看，私營民企是前三季度大宗市場上較活躍的買家，總價在2-4億的標的物業(yè)是該類買家比較青睞的收購標的；除了傳統(tǒng)的辦公業(yè)態(tài)外，私營民企也會更關(guān)注酒店、零售、公寓等業(yè)態(tài)項目。
02 上海房地產(chǎn)大宗交易市場
2025年前三季度，上海房地產(chǎn)大宗交易市場實現(xiàn)總成交額377億元。結(jié)合當前市場走勢預(yù)判，全年成交規(guī)模或?qū)⒌陀?024年全年水平，市場整體仍處于深度觀望階段，投資者決策趨于謹慎，資金進場節(jié)奏持續(xù)放緩。
上海2025年前三季大宗成交62筆，成交總金額377億元。
除少數(shù)外資機構(gòu)外，其他均為內(nèi)資買家，交易金額占比近99%。
2025年前三季度累計上海各物業(yè)類型大宗成交金額占比
前三季度，上海總價10億元及以上的整棟辦公資產(chǎn)交易頻次相對有限，市場整體呈現(xiàn)“大標的交易活躍度不足”的特征，與之形成對比的是，單層或多層分割式辦公項目交易表現(xiàn)活躍。
具備穩(wěn)定現(xiàn)金流屬性或支持散售分割的零售項目持續(xù)躋身市場熱點標的。
公寓/酒店項目整體交易量較前期呈現(xiàn)放緩態(tài)勢，仍是投資機構(gòu)資產(chǎn)組合中的重要配置方向。同時，部分頭部機構(gòu)已開始戰(zhàn)略布局養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，通過收購存量公寓或酒店項目進行適老化改造。
受張江、金橋新增供應(yīng)集中釋放影響，商務(wù)園區(qū)租金承壓下行；疊加商務(wù)園區(qū)類REITs二級市場表現(xiàn)低迷，園區(qū)資產(chǎn)成交量持續(xù)處于萎縮區(qū)間。
2018-2025年第三季度上海各物業(yè)類型大宗成交金額走勢
從業(yè)態(tài)表現(xiàn)來看：
辦公物業(yè)仍穩(wěn)居上海市場大宗交易金額占比首位，是市場的核心交易標的，但受整體市場環(huán)境影響，成交量較往期呈現(xiàn)適度萎縮態(tài)勢。第三季度標志性交易為上海普陀區(qū)長征鎮(zhèn)斥資21.68億元收購上海信泰中心 T1寫字樓及部分地下車位。
零售物業(yè)板塊在第三季度表現(xiàn)穩(wěn)健，成交金額達?10.5億元。值得關(guān)注的是，私營民營企業(yè)成為該業(yè)態(tài)的主要買家群體，反映出本土民營資本對優(yōu)質(zhì)零售資產(chǎn)的關(guān)注度持續(xù)提升。季度內(nèi)重點交易包括黃浦區(qū)南六商業(yè)項目出售及黃浦區(qū)匯暻生活廣場司法拍賣成交。
公寓及酒店業(yè)態(tài)交易活躍度較上半年有所回落，第三季度共錄得3筆成交。其中，陸家嘴集團出售雍萃 46公寓項目成為該業(yè)態(tài)季度內(nèi)最大單筆交易，凸顯核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)居住類資產(chǎn)在市場調(diào)整期仍具備穩(wěn)定的交易價值。
商務(wù)園區(qū)業(yè)態(tài)延續(xù)平淡交易格局，整體市場活躍度偏低，充分反映出投資者對該類資產(chǎn)的決策保持審慎態(tài)度，核心考量聚焦于資產(chǎn)長期運營效益與市場估值的匹配度，資金進場意愿相對克制。
綜合體業(yè)態(tài)方面，本季度僅錄得1筆交易，標志性案例為信達通過法拍方式成功競得浦西佳程廣場綜合體項目。
03 北京房地產(chǎn)大宗交易市場
2025年前三季度，北京房地產(chǎn)大宗交易市場累計成交額達127億元，整體成交量呈現(xiàn)明顯萎縮態(tài)勢，與上海市場呈現(xiàn)相似的調(diào)整態(tài)勢，難以企及2024年的全年水平，市場整體仍處于低位盤整階段。
北京2025年前三季度共成交22筆，成交總金額127億元。
內(nèi)資買家主導(dǎo)北京房地產(chǎn)大宗交易市場，交易金額占比近91%
2025年前三季度累計北京各物業(yè)類型大宗成交金額占比
辦公物業(yè)大宗交易市場呈現(xiàn)顯著特征，交易主體100%為自用型買家，具體包括境內(nèi)外上市公司、民營企業(yè)及各級政府機構(gòu)，自用需求成為當前辦公交易市場的核心驅(qū)動力。
生物醫(yī)藥園細分賽道迎來標志性交易案例，險資成功收購三年前由外資主導(dǎo)的醫(yī)藥園區(qū)改造項目，體現(xiàn)了保險資金對生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展價值的認可。
從機構(gòu)投資人戰(zhàn)略布局來看，大宗交易以多層次REITs市場發(fā)展為核心的政策引導(dǎo)方向，市場呈現(xiàn)明顯的聚焦特征，長租公寓、優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)及數(shù)據(jù)中心等具備穩(wěn)定現(xiàn)金流、政策支持導(dǎo)向或高成長性的業(yè)態(tài)，持續(xù)成為機構(gòu)大宗交易的核心標的。
2018-2025年第三季度北京各物業(yè)類型大宗成交金額走勢
辦公業(yè)態(tài)表現(xiàn)持續(xù)承壓，第三季度成交金額僅錄得9.5億元，較2025年一季度、二季度均出現(xiàn)不同程度的下滑，板塊活躍度顯著不足。從交易結(jié)構(gòu)來看，市場需求以企業(yè)自用購置為主導(dǎo)，核心驅(qū)動力聚焦于長期辦公場景的穩(wěn)定性與資產(chǎn)持有價值的保值需求。季度內(nèi)代表性交易包括某民營企業(yè)收購智慧谷2號樓、宏泰大廈出售給企業(yè)作為自用辦公場所。
零售、商務(wù)園區(qū)及綜合體業(yè)態(tài)季度內(nèi)交易活躍度均處于低位，各錄得1筆重點交易。具體來看，零售板塊的標志性交易為首都開發(fā)股份出售房山區(qū)首開熙悅山商業(yè)項目；商務(wù)園區(qū)領(lǐng)域，友邦人壽與中宏人壽聯(lián)合收購北京藥谷一號項目，體現(xiàn)了保險資金對優(yōu)質(zhì)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)的戰(zhàn)略布局；綜合體板塊則以富華置地收購富華世茂財富港在建綜合體項目50%股權(quán)。
04 廣州、深圳房地產(chǎn)大宗交易市場
廣州、深圳2025年前三季度成交20宗，成交總金額145億元。
內(nèi)資買家交易金額完全占據(jù)主導(dǎo)地位，占比100%。
2025年前三季度累計廣深各物業(yè)類型大宗成交金額占比
以保險資金為核心的中長期機構(gòu)投資者，持續(xù)將長租公寓及專業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項目列為核心關(guān)注標的。
總價2億元及以下、具備穩(wěn)定現(xiàn)金流屬性的零售商業(yè)與酒店項目，持續(xù)獲得本地民營企業(yè)、高凈值個人投資者的高度青睞。
建筑面積8萬平方米及以上、現(xiàn)金流穩(wěn)定性強的大型購物中心，近期獲得投資機構(gòu)與大型商業(yè)運營商的持續(xù)關(guān)注。
當前粵港澳大灣區(qū)物流倉儲市場面臨“供應(yīng)增量預(yù)期上升+需求端不確定性增強”的雙重壓力，出售灣區(qū)物流倉儲資產(chǎn)的意愿顯著增強。
05 其他地區(qū)房地產(chǎn)大宗交易市場
2025年前三季度，除京滬核心城市外，其他地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)大宗交易共錄得79筆，累計成交總額達257億元。
內(nèi)資買家依舊牢牢占據(jù)市場主導(dǎo)地位，其在交易中的核心話語權(quán)進一步凸顯。
2025年前三季度累計其他地區(qū)各物業(yè)類型大宗成交金額占比
從交易金額看，前三季度，物流/廠房仍是在其他地區(qū)交易金額占比最大的業(yè)態(tài)。第三季度代表性交易包括豪悅護理收購南通大王制紙株式會社廠房、深圳市北鼎晶輝科技股份有限公司購置中山科瑞廠房。
零售業(yè)態(tài)交易金額占比第二。第三季度重點交易為成都春熙坊商業(yè)項目通過司法拍賣方式成交，反映出核心商圈優(yōu)質(zhì)零售資產(chǎn)仍具備較強的市場吸引力。
其余業(yè)態(tài)按交易金額占比依次為公寓/酒店、辦公、綜合體及商務(wù)園區(qū)。各業(yè)態(tài)交易活躍度相對平穩(wěn)，整體呈現(xiàn)出“剛需驅(qū)動為主、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)受捧”的市場特征，區(qū)域市場的差異化競爭與資產(chǎn)價值分化趨勢進一步顯現(xiàn)。
來 源：高力國際
編 輯：liuy
