2020年第一季度，武漢寫字樓市場(chǎng)未錄得新增供應(yīng)，總存量維持在487萬平方米。
需求方面，由于“封城”對(duì)商務(wù)活動(dòng)形成阻礙，一季度寫字樓租賃活動(dòng)停滯，但仍可見一定的市場(chǎng)問詢度，市場(chǎng)暫未面臨明顯退租風(fēng)險(xiǎn)。受到春節(jié)假期和疫情的雙重影響，部分企業(yè)的辦公選址及資本支出計(jì)劃順延至第二季度或下半年，租戶信心未見明顯波動(dòng)。其中，甲級(jí)寫字樓租戶普遍抗風(fēng)險(xiǎn)能力和承租能力較強(qiáng)，市場(chǎng)成交預(yù)計(jì)將會(huì)自第二季度逐步顯現(xiàn)。
截至季末，供應(yīng)縮減短期緩解寫字樓市場(chǎng)去化壓力。季內(nèi)空置率水平環(huán)比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，錄得37.7%。受市場(chǎng)存量壓力的持續(xù)影響疊加疫情因素，談判周期及去化周期延長，導(dǎo)致整體市場(chǎng)租金繼續(xù)承壓，全市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金同樣本環(huán)比微降0.5%，錄得每月每平方米93.3元。但地處以TMT及傳統(tǒng)金融為代表的韌性產(chǎn)業(yè)聚集的板塊且租戶結(jié)構(gòu)良好的甲級(jí)寫字樓抗壓能力凸顯。
展望未來六個(gè)月，CBRE預(yù)計(jì)，受在建工程進(jìn)度影響，新項(xiàng)目普遍延期至下半年或次年交付，使得全年新增供應(yīng)總量由81.4萬平方米下調(diào)至14.9萬平方米。由于延續(xù)2019年末整體經(jīng)濟(jì)放緩及疫情期間商務(wù)活動(dòng)受阻的短期影響，業(yè)主租賃策略將進(jìn)一步向租戶方傾斜。寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)將從區(qū)域及樓宇管理品質(zhì)上呈現(xiàn)兩極分化趨勢(shì)，優(yōu)質(zhì)企業(yè)聚集的區(qū)域及樓宇品質(zhì)較高的項(xiàng)目將更具抗壓能力。根據(jù)目前問詢量預(yù)測(cè)全年，租賃需求將以科技新媒體、傳統(tǒng)金融、以及醫(yī)藥行業(yè)為主要?jiǎng)恿Γx址偏好主要位于光谷、建設(shè)大道、航空路及漢口沿江商務(wù)區(qū)。
“隨著武漢疫情在季末得以控制，陸續(xù)出臺(tái)刺激性的財(cái)稅政策將加速推動(dòng)在漢企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)。雖然疫情給零售貿(mào)易及酒店餐飲業(yè)帶來的影響較大，但在疫情中迎來行業(yè)新風(fēng)口的教育互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)及醫(yī)藥行業(yè)將會(huì)保持穩(wěn)健增長并持續(xù)擴(kuò)張。”
本季，武漢優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)未錄得新增供應(yīng)，全市存量維持在644萬平方米。在春節(jié)假期遭遇突如其來的疫情，全市購物中心及百貨陸續(xù)閉店，僅有維持基本民生的部分連鎖商超持續(xù)營業(yè)，零售、餐飲及體驗(yàn)業(yè)態(tài)在本季受到較大沖擊。由于商業(yè)活動(dòng)的停滯，2020年一季度武漢優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)的空置率與租金與上季度持平。
展望未來六個(gè)月，受施工進(jìn)度的影響，預(yù)計(jì)在年中開業(yè)的商場(chǎng)將推遲至年底。隨著疫情受到有效的控制，餐飲及零售業(yè)態(tài)將逐步恢復(fù)。由于顧客數(shù)量集中并消費(fèi)時(shí)間較長，以影院為代表的體驗(yàn)類業(yè)態(tài)短期內(nèi)仍無法恢復(fù)正常營業(yè)，疫情對(duì)其產(chǎn)生的負(fù)面影響相對(duì)更大。
“隨著疫情進(jìn)一步穩(wěn)定，季度末武漢多個(gè)購物中心及百貨也均在逐步恢復(fù)營業(yè)。實(shí)體商業(yè)的線下客流復(fù)蘇仍需要一定的時(shí)間周期。對(duì)于購物中心經(jīng)營者和品牌門店而言，除了通過促銷活動(dòng)來提升銷售額外，亦需嚴(yán)格把控商場(chǎng)運(yùn)營的安全性，以提供給消費(fèi)者健康安全和放心的購物環(huán)境。對(duì)于實(shí)體商業(yè)而言，無論是技術(shù)運(yùn)營層面的變革、內(nèi)容創(chuàng)新的賦能及營銷模式的升級(jí)都是我們未來值得關(guān)注的重要課題。”
2020年第一季度，武漢倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)未錄得新增供應(yīng)，全市存量維持在279萬平方米。部分已取得土地證件但未正式開工的園區(qū)，在復(fù)工之后將會(huì)陸續(xù)開工。
市場(chǎng)需求方面，電商、第三方物流及其合作伙伴依然為季內(nèi)主要需求來源，需求主要集中在 “封城”之前。本季，絕大部分物流園區(qū)租戶運(yùn)營停止，僅民生、醫(yī)療、救助及捐贈(zèng)相關(guān)的電商和第三方物流經(jīng)批準(zhǔn)后方可運(yùn)營，且物流運(yùn)輸效率大幅降低，大量網(wǎng)購包裹在樞紐節(jié)點(diǎn)倉庫積壓，預(yù)計(jì)二季度正式復(fù)工后，物流園區(qū)將有短時(shí)間的運(yùn)輸高峰出現(xiàn)。同時(shí)原計(jì)劃一季度進(jìn)入武漢的新增需求因疫情影響需重新評(píng)估市場(chǎng)，租賃決策預(yù)計(jì)推遲至下季度。總體而言，全市倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)空置率和租金與上季度持平，全市空置率維持在19.9%，平均租金報(bào)價(jià)為每月每平方米25.1元。
展望未來六個(gè)月，CBRE預(yù)計(jì)，全市倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)新增供應(yīng)將較原計(jì)劃推遲2-3個(gè)月交付。電子商務(wù)是倉儲(chǔ)物業(yè)需求的主要驅(qū)動(dòng)力，封城措施推動(dòng)了新型電子商務(wù)平臺(tái)以及生鮮冷鏈業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，預(yù)計(jì)在正式復(fù)工后，電子商務(wù)，生鮮食品及提供其配套服務(wù)的第三方物流在武漢市場(chǎng)的租賃需求將顯著提高。
值得關(guān)注的是，高標(biāo)倉租賃市場(chǎng)有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。第三方物流頭部企業(yè)競(jìng)相爭(zhēng)奪中低端物流企業(yè)的市場(chǎng)份額。武漢作為運(yùn)輸樞紐節(jié)點(diǎn)城市，第三方物流在武漢的高標(biāo)倉布局將進(jìn)一步加大；持續(xù)的“距離社交”措施，使生鮮冷鏈迎來大爆發(fā)以及新型社交團(tuán)購電商急劇發(fā)展，將進(jìn)一步催生近城區(qū)的倉庫需求；此外，武漢市對(duì)公共環(huán)境衛(wèi)生的重視，比如對(duì)近300家菜場(chǎng)進(jìn)行改造，以及提升集貿(mào)市場(chǎng)品質(zhì)，都將對(duì)冷鏈倉庫的運(yùn)營水平及供應(yīng)鏈的可持續(xù)發(fā)展提出了更高的要求。
“武漢高標(biāo)倉租賃市場(chǎng)繼續(xù)兩極分化，優(yōu)勢(shì)明顯的東西湖區(qū)仍然是租賃及投資的熱門板塊，但部分非核心區(qū)域短期內(nèi)仍面臨一定去化壓力。正式復(fù)工后，政府陸續(xù)出臺(tái)一系列積極措施拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)及保證就業(yè)。市場(chǎng)將可能會(huì)出現(xiàn)投資窗口期，投資者需把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)。”
來源：世邦魏理仕
