昨日（7月10日），銳理數據2020上半年昆明房地產市場研究報告發布會在民航路華潤悅府營銷中心舉行。發布會公布了昆明房地產市場研究半年報，昆明銳理數據總經理梁彩霞現場從宏觀政策、經濟發展、土地市場等多維度解讀2020年上半年昆明房地產市場行情，并對市場發展做了預判。
銳理數據半年報顯示，從宏觀上看，上半年，中央堅持“房住不炒”的定位不變，房地產領域金融監管依然從嚴，地方政府為應對新冠疫情帶來的影響，因城施策更加靈活，但仍堅守“限購”“限貸”底線，多地從供需兩端出臺房地產扶持政策。“穩”依舊是總基調。
住宅：高層產品是市場絕對主力
從住宅市場看，住宅市場受疫情影響較小，去化周期短，市場需求熱度不減，臨滇池區域備受青睞。受疫情影響，住宅價格短期小幅震蕩后復蘇，目前逐步趨于平穩，說明市場需求穩定；上半年住宅新增438.05萬平米，同比增長1.69%， 銷售348.84萬平米，同比下滑20%，市場供銷比由去年下半年1.1增長至1.2，總體處于供需平衡點內。住宅存量有所上漲，2020年上半年，昆明住宅存量達756.07萬平米，同比增長31%，去化同比下滑近20%。按近1年月均去化計算，去化周期為10個月，在可控范圍內。
從需求上看，上半年別墅、洋房等需求提升，高層仍以改善需求為主。住宅市場中高層產品是市場的絕對主力，2018年下半年開始隨著城市開發外拓與滇池濱湖區域開發，洋房、別墅類產品供、銷均有小幅增長，價格方面別墅和高層類產品價格平穩，洋房產品價格呈上升趨勢。從近5年成交走勢來看，市場成交主力面積段已從100平米以下逐漸轉移到100—140平米。從產品成交看，產品分化趨勢明顯，改善需求趨勢明顯。高層產品市場需求度高，去化周期為9個月，總體價格平穩，截至6月均價14463元/平米，該價格較去年、前年歷史高位增長100元左右。
商辦：去庫存將是主要目標
從商業辦公樓市場看，上半年商辦市場新增155.59萬平米，同比下降12%，銷售68.31萬平米，同比下降33%，成交均價為12746元/平米，同比增長12%。商辦市場存量持續上漲，去化周期不斷延長；截至6月30日，商辦市場存量達1331.62萬平米，比去年同期增長19%，去化周期達87個月，去化壓力巨大。
但從商業市場看，整體供大于求，上半年商業新增56.38萬平米，銷售17.21萬平米，均價18757元/平米，存量685.28萬平米，需186個月（約15.5年）才能去化。
寫字樓去年四季度后有所增加，今年上半年巫家壩、西北新城部分寫字樓落成增量爆發，同比增長322%，銷售10.51萬平米，同比下滑67%，成交均價15242元/平米，同比增長98%，存量和去化周期增加，需要140個月（約11.7年）才能消化。
公寓市場自2018年下半年起供應量大幅提升，存量隨之逐步增高，2020年受疫情影響，新增同比下降22%，銷售40.59萬平米，同比下降17%，成交均價9551元/平米，同比下降7%，存量和去化周期小幅增加，需要41個月（約3.4年）去化。
預判：下半年各方面原因可能推高房價
據昆明銳理數據不完全統計，今年昆明僅26個項目集中開盤31次，推出7583套房源，開盤去化率僅為61%。
2020年上半年除中心板塊外其余板塊均有集中開盤，其中東南板塊最多，3個項目共進行7次集中開盤，推出2032套房源，滇池板塊去化率最高為79%。
南市熱度不減，草海、會展、生態半島等臨滇濱湖區域（即滇池、官南板塊）受市場青睞，住宅、商辦產品供銷表現較好，其次呈貢板塊因近年來昆明副中心的定位已獲市場認可，住商辦供銷兩旺；另外值得關注的是西山板塊受益于融創文旅城、滇池半山兩個大盤帶動，住宅市場去化能力較強。
對于下半年的房地產市場，梁彩霞也從供應量、價格等方面作出預判。2020上半年高改產品需求增加，別墅和洋房供應量平穩上漲，受疫情影響，供求量下滑，但純住宅用地過規就達637萬平米，預計下半年住宅市場供應將大幅提升，約有500—600萬平米。下半年，各方面原因可能推高房價，商辦市場價格方面，商業、寫字樓保持平穩，公寓小幅上升。
來源：掌上春城
編輯：wangdc
