“2020年底，受益于本土疫情的有效控制，加之天津甲級辦公樓市場新增供應入市趨緩，市場得以充分利用空檔期消化現有庫存。”仲量聯行華北區董事總經理張瑩表示，“市場凈吸納量受穩健租賃需求地推動持續回暖，租金降幅有所收窄。” 零售地產方面隨著消費逐漸轉暖，市場需求持續恢復，成熟項目積極引進首店實現升級煥新。
辦公樓市場
搬遷需求持續活躍，內資企業依舊主導市場。2020年第四季度，辦公樓市場整體需求繼續回暖，部分企業租戶利用租金下行的市場環境積極尋求搬遷及空間升級機會，推動租賃需求持續活躍。內資企業依舊是主力租戶，IT和專業咨詢行業保持著穩定的需求。2020年，全市整體辦公樓凈吸納量錄得25.5萬平方米，同比增長8%。其中，甲級辦公樓凈吸納量錄得11.9萬平方米，較去年同期下降18%。
四季度位于南開區的融創中心項目完工入市，新增供應達7.7萬平方米。2020年全年辦公樓新增供應總量為15.2萬平方米，同比下降66.8%，推高市場總存量至386萬平方米。但隨著新增入市速度放緩，全市空置率有所改善，同比下降4.3個百分點至36.9%。短期新增供應的回落以及穩健的需求推動甲級辦公樓市場空置率持續下行，環比下降3.3個百分點至42.4%，同比下降5.2個百分點。
租金降幅有所收窄。隨著市場壓力的增加，全市整體租金水平呈持續下滑趨勢。但在經過數季度的租金調整后，部分項目的吸納表現有所改善，租金企穩。截至第四季度末，市場平均有效租金環比下跌2.3%，錄得80元/平方米/月；甲級辦公樓市場平均有效租金為86元/平方米/月，環比下降0.9%，降幅較上季度收窄3.9個百分點。
市場租金壓力仍存，空置率或維持高位。新增供應將在2021年集中放量，預計市場空置率仍將維持高位，導致市場租金繼續承壓。“來自國內企業的需求將保持穩健，IT、專業咨詢、金融等行業仍是核心租戶來源。”仲量聯行天津及沈陽商業地產部總監呂蔚然表示，“隨著市場競爭的加劇，租賃策略的制定、租戶結構的調整、樓宇管理及服務水平的提升都將繼續成為業主關注的焦點。”
零售地產市場
優質品牌積極拓展天津市場。頭部零售物業項目持續展示出對首次進入天津的品牌的吸引力。本季度，火鳳祥鮮貨火鍋天津首店進駐天河城購物中心，天津大悅城迎來茶飲品牌SEVENBUS天津首店和MUJI無印良品天津首家大型旗艦店。其中，MUJI打破傳統模式，在主題化場景中增加天津首家Café&Meal MUJI無印良品餐廳、兒童廣場等特色服務，提升購物體驗，增強消費黏性。此外，美妝和運動品牌保持擴張趨勢，如Sephora、Guerlain、斯凱奇和Champion等品牌分別開設新店。
四季度位于河北區的諾德廣場項目開業，市場新增供應5.5萬平方米。作為綜合體諾德中心項目的零售商業部分，諾德廣場定位為社區型購物中心，開業后將提振整個區域的商業活力，為周邊家庭客群帶來全新購物體驗。截至年底，天津優質零售市場總存量增至416萬平方米。新增供應推高市場整體空置率至14.9%，環比上升0.4個百分點。其中，優質購物中心空置率環比上升0.5個百分點至16.6%，較去年同期上漲4個百分點。
市場租金仍在下行區間。業主為了積極填補空置空間，對符合項目定位的優質品牌做出相應的租金讓步，使得市場整體租金水平繼續下探。第四季度，天津零售物業首層凈租金環比下降0.6%，錄得330元/平方米/月。
未來一年仍有大量優質零售物業集中入市。2021年市場將迎來新一輪供應高峰，預計整體空置水平將繼續走高。伴隨城市外擴，天津優質零售開發將進一步下沉至人口密集的新興區域，區域商圈將持續走向成熟。未來一年，競爭的不斷升級將驅動核心商圈的老舊項目進入調整期，市場或將見證更多零售物業的全面升級改造。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
