歷經蓬勃發展的黃金十年，得益于消費市場提質擴容、電子商務穩步拓展等因素，中國物流地產在區域經濟一體化進程中已形成以大型城市群為依托、多個核心物流樞紐并存的市場格局。
2021年是中國“十四五”規劃的開局之年，“2035遠景目標綱要（草案）”中提到要健全現代物流體系——降低成本，提升智慧化、智能化水平，這也對物流業發展提出了更高要求。從投資市場角度看，物流地產占中國大宗物業投資的比重已從2019年的5%升至2020年的14%。在此背景下，仲量聯行于近日發布了《勇毅篤行，蓄勢而發：中國物流地產市場白皮書》，從發展動力、市場格局、投資賽道三個維度洞察中國物流地產市場，繼而展望未來趨勢。
發展動力：傳統驅動持續增長，新興驅動釋放新需求
中國物流地產在過去十年取得了巨大的發展，其需求的不斷釋放來自于多維因素的驅動：以社會消費、第三方物流、電子商務、傳統零售及制造業為代表的傳統驅動因素是物流地產市場行穩致遠的重要基石；另一方面，在社會消費升級與疫情催化之下，中國物流地產市場逐漸衍生出諸如冷鏈物流、生鮮電商、醫療醫藥、社區團購等新興驅動要素。
市場格局：城市群造就核心物流樞紐，衛星城承接外溢需求
伴隨區域經濟一體化，中國物流地產在發展過程中形成了以大型城市群為依托、多個核心物流樞紐并存的基本市場格局。截至2020年，我國70%的非保稅高標庫存量資源集中于長三角、成渝、珠三角和京津冀城市群。
北京、上海、深圳、廣州四城的物流地產租賃市場表現明顯優于全國其它城市，平均日租金達到1.56元/平方米。而在核心物流樞紐供不應求、城市群逐漸打破行政邊界、交通基礎設施逐步互通互聯等背景下，以昆山、太倉、東莞、佛山等為代表的衛星城得以承接外溢需求進而迅速發展，成為區域物流市場發展的重要推動力。部分核心物流樞紐衛星城市的租金表現甚至超過主要二線城市，租賃需求活力凸顯。
投資賽道：日益獲得長期資本青睞，已經開啟加速模式
一直以來，相較于其它商業地產類別，物流地產以其較高的投資回報率吸引著大量國家主權基金、養老基金以及保險資金等長期資本的青睞。去年至今，在多重因素的驅動下，資本市場對物流地產的關注達到新高度——在2020年全球單一資產類別基金募集中，物流地產是最受投資者青睞的資產類別，占比高達48%。回顧中國市場，物流地產占大宗物業投資比重從2019年的5%升至2020年的14%。
仲量聯行大中華區評估咨詢服務部總監劉嘉敏表示：“根據仲量聯行的統計數據顯示，在國際主要城市，物流地產的資本化率表現優于辦公樓和無風險投資收益。在中國市場，除了以資產收購的形式進入物流地產，近幾年也有越來越多的投資者以合資項目或戰略合作形式布局物流地產；我們預計這一熱潮方興未艾。”
未來趨勢：擴容升級彰顯格局變化，公募REITs帶來歷史性機遇
中國物流地產市場正在經歷擴容升級，以生鮮電商、社區團購為代表的新零售模式帶動著產品配送需求越來越多元化。從中轉站到消費者終端的“最后一公里”倉配需求的增長，或將使得“倉店一體化”成為物流地產發展趨勢之一，這也為部分實體零售行業提供發展新思路。
仲量聯行中國區評估咨詢服務部執行董事熊建平表示：“中國基礎設施公募REITs的推出，將為作為試點發行‘排頭兵’的物流地產開辟新藍海，尤其是在提供全新融資模式、盤活存量市場、錨定資產長期價值等多方面具有顯著意義。我們相信中國物流地產市場將迎來歷史性機遇，未來可期。”
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
