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仲量聯行:2021年第一季度深圳辦公樓市場回顧與展望
http://m.canivision.com房訊網2021-4-20 8:35:00
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[提要]深圳甲級辦公樓市場一季度租賃需求強勁,凈吸納量約27萬平方米,南山區空置率降幅明顯,達4.3個百分點,全市整體租金水平也在本季度回穩。得益于數字經濟、金融業和專業服務業三大行業的支撐,2021年甲級辦公樓凈吸納量有望突破百萬平方米,至近四年的高點。

  4月16日,仲量聯行深圳董事總經理夏春毅表示:“深圳甲級辦公樓市場一季度租賃需求強勁,凈吸納量約27萬平方米,南山區空置率降幅明顯,達4.3個百分點,全市整體租金水平也在本季度回穩。得益于數字經濟、金融業和專業服務業三大行業的支撐,2021年甲級辦公樓凈吸納量有望突破百萬平方米,至近四年的高點。此外,預計今年新增供應接近150萬平方米,市場持續供過于求,租金仍將處于下行通道,但跌幅較2020年會明顯收窄!

  深圳甲級辦公樓市場已基本擺脫疫情影響,在一季度迎來開門紅,租賃需求持續保持強勁,出現多筆大面積租賃成交。本季度不僅TMT與金融行業在租賃市場上表現依舊亮眼,其它各行業的表現也頗為不俗,這在一定程度上證明深圳經濟持續向好,越來越多的企業對未來業務前景持樂觀態度。受到強勁租賃需求的支撐,一季度凈吸納量約27萬平方米,同比大幅增長,較疫情前即2019年同期也有近一倍提升。

  過往由于片區之間存在一定租金差距,吸引不少企業跨區尋求更優的擴張地點。而本季度,企業在原片區內搬遷擴租的情況有所增加,一方面是業務需求和人員增加,但原有樓宇內擴張空間有限;另一方面近期竣工的優質辦公樓在租金方面確有一定競爭力,同一片區同品質的辦公樓租金差距拉大。因此,這些企業希望借此機會在新樓內鎖定合適的辦公空間。也基于此原因,南山區與福田區近期竣工的辦公樓在一季度實現大面積去化,例如一家知名基金與資管公司搬遷至位于福田區的廣電金融中心,租賃面積近1萬平方米。

  與此同時,成本集約型搬遷在本季度仍時有發生,成本敏感型租戶積極考慮多個可選方案,追求最低成本。除上述搬遷需求外,新設立需求在本季度也較為活躍,香港大學MBA項目在福田區租賃了1萬多平方米的辦公空間。

  本季度全市僅有一座甲級辦公樓竣工,即位于福田區的建設銀行大廈,該項目辦公空間近8萬平方米,為全自用總部辦公樓。

  整體租賃需求旺盛加之自用型總部入市,一季度深圳甲級辦公樓空置率有所回落,環比下降2.5個百分點。除了一部分樓齡較高的甲級辦公樓在與現有租戶續約或招商方面仍有壓力,多數辦公樓在入駐率方面得到一定改善或至少維持既有水平,其中,近期竣工的辦公樓由于租金較低與可租賃面積充足吸引了大客戶的進駐,吸納表現尤為突出。三個核心商務區空置率均有小幅下降,其中南山區降幅最為明顯,空置率環比下降4.3個百分點。

  仲量聯行深圳商業地產部總監李文杰指出:“在經歷了9個季度的下跌后,深圳甲級辦公樓租金在本季度回穩,這主要是因為租賃需求活躍且過去半年內受疫情影響新增供應較為有限。大部分業主在本季度能夠保持租金平穩,而多個近期竣工的辦公樓因入駐情況得到改善,使得業主心態發生轉變,個別板塊及項目開始逐步上調租金。不過,仍有一部分樓齡較高、租戶組合不理想或者空置較多的甲級辦公樓持續下調租金,但下調幅度已有所放緩!

  市場展望

  在中共深圳市委公布的關于制定深圳市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標的建議中,明確提出深圳將加快數字化整體轉型,推動數字產業化、產業數字化,實現數字經濟五年翻番。仲量聯行華南區研究部總監曾麗表示:“可以推斷數字化浪潮將在深圳愈演愈烈,各類企業將大概率增加對數字化的投入,數字化轉型需求將大幅上升,預計以數字經濟為核心的產業,例如金融科技、智慧城市、電商、線上教育等將在短期內迎來新的業務增長點,對辦公空間的需求也將到達前所未有的高度!

  同時,金融業作為深圳支柱產業之一,未來將繼續扮演驅動深圳經濟發展的重要角色,仲量聯行認為該行業將長期支持深圳核心商務區優質辦公樓租賃需求。在數字經濟與金融這兩大行業的支撐下,預計深圳甲級辦公樓2021年凈吸納量將突破百萬平方米,至近四年的高點。

  2021年預計有接近150萬平方米甲級供應入市。雖然租賃需求將保持強勁勢頭,但如此大量的新增供應仍需一定時間去化,供過于求的市場現象將持續,深圳甲級辦公樓空置率也將在經歷了一季度短暫回落后在短期內出現上升。租金方面,由于短時間內大量甲級辦公樓集中入市,2021年深圳甲級辦公樓租金仍將處于下行通道。但仲量聯行預計2021年租金下跌幅度較2020年會明顯收窄,租金下降將主要集中在現階段空置率較高的甲級辦公樓,此類辦公樓業主需降價以面對大量新增供應的沖擊,確保穩定的入駐率。

  來源:仲量聯行

編輯:wangdc

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