柏文喜 IPG中國首席經濟學家
金融支持房地產的強力“組合拳”出臺后，幾大國有銀行迅速響應。11月23日以來中國銀行、農業銀行和交通銀行、工商銀行、建設銀行等先后與多家房企簽署戰略合作協議并給予巨額授信額度。農銀與中海發展、華潤置地、萬科集團、龍湖集團、金地集團五家房企達成戰略合作協議，交行分別給予萬科、美的置業1000億、200億授信；中銀給予萬科1000億授信。工行則與萬科、金地、綠城中國、龍湖、碧桂園、美的置業、金輝等12家房企簽約，意向融資6550億元；建行與8家房企簽約，覆蓋中交建、首開、越秀等國央企及民企萬科、龍湖、美的置業、合生創展、大華等。
一系列的高層定調，加上“第二支箭”和可能的“第三只箭”的火速跟進，正讓這場房地產救市行動走向紙面。萬億級的各家銀行與房企“總對總”的融資意向“軍火”馳援，似乎讓房企的融資環境急速改觀，以至于鳳凰網地產的報道戲稱說房企融資實現了從“ICU”到“KTV”模式的迅速切換。政策出手之快和政策組合多樣令人眼花繚亂，但此波“速效救心丸”到底能起到多大作用，能否成功救市從而挽救深陷困境的一眾房企于水火煎熬之中，這才是行業比媒體和資本市場更關注的問題。
縱觀“金融16條”，大多都與房企融資及化解債務風險和保交樓相關，旨在防范行業形勢可能的持續惡化所造成的金融風險擴散，和無法保交樓可能引發的社會問題，而非讓暴雷房企重生，因此相關政策看起來很難惠及出險房企與陷入困境的房企。比如以銀行保函置換預售資金監管這一措施，出險房企因為信用缺失而根本無法獲得銀行保函；“國家隊”出面增信支持民營房企發債的措施貌似力度很大，但增信所需反擔保或質押措施比房企直接向銀行融資更苛刻，導致即使優質民企至今也未大幅度采用，實際落地額度與覆蓋面都相當有限。而“金融16條”結合2000億元“保交樓”專項借款措施，鼓勵商業銀行支持“保交樓”的結構性政策工具，主要面向保交樓，對于暴雷房企而言根本無法如優質房企那樣獲得相關融資。
此次各大國有銀行以萬億規模授信支持房企融資，在行業實操層面來看更只是為呼應央行“金融16條”精神的應景之舉，被某財經媒體稱為“表演式授信”，市場普遍預期如果能夠象“擠牙膏”那樣釋放出部分貸款就已相當不錯了。因為目前各家房企在銷售去化不暢所造成的資金壓力下，能夠滿足貸款條件的項目貸款基本已經作滿，公司總部的信用貸授信額度基本早已用完，而自持經營性物業要么已作了ABS或者類REITs融資用于之前的加杠桿或補充流動性所需了，要么也作了期限更長、利率更低的經營性物業貸款或存在抵押問題。
甚至為化解房企母公司的流動性壓力，一些房企母公司還以各種或明或暗的方式向市盈率更高的上市物業子公司輸送業績以推高其估值來變相融資。更有甚者，就連房企母公司以拖欠物業子公司大額款項，合法或非法侵占與挪用物業子公司大額資金、以物業子公司銀行存款抵押融資的招數也都用盡了。
這也就意味著那些即使尚未暴雷，看起來依然運轉正常的“優質”房企，實際上也未必會有多少可以新增的融資空間以有效利用這些萬億授信額度了。比如最為典型的，就是上一批“國家隊”增信發債活動所入選的“優質”房企旭輝，上半年還斥資10億在北京賣地呢，近期卻突然之間就因大量的明股實債、表外融資而暴雷了。
即使在流動性和負債率管理方面一向優秀且表觀數據始終處于三檔全綠的央企與國企，其真實的流動性狀況也是個未知數。這些國央企不久前依然在各地土拍中扮演主角，下半年以來卻紛紛降低拿地力度，對于政策層一直多方鼓勵的并購出險房企優質項目的號召一年來也幾無響應，除了可能緣于對市場走向信心不足外，也不排除自身存在較為嚴重的流動性壓力。
去年以來多次傳出的金茂地產資金壓力問題，以及今年以來中交地產在違約壓力下得到母公司中交建100億資金資助的事件，無不表明這些“優質”房企也未必擁有充分使用上述銀行巨額授信額度的條件。不過在降準降息趨勢和政策面大力金援房企的情況下，這些企業借機進行貸款重組降低財務成本和流動性壓力還是可能性不小的。
另外，作為地方融資平臺的城投公司，和作為地方土地財政隱形口袋的地方國有房企，其可運用的融資空間在地方財政壓力極大的當今實際上也已被擠壓得差不多了，更何況這些企業本身的產品能力、開發能力與營銷能力本來就不佳，現金流往往也只是表觀良好而自由現金流則往往不忍目睹。地方財政吃緊之下這些看起來為企業機構的日子自然不會好過，誰讓它們的實際控制人都是地方政府，與地方財政本來就穿著“連襠褲”呢。因此，也就不要指望這些企業可以真正使用多少上述授信額度來進行大力買地、大力并購和加快項目開發了。
加之銀行本身就有著嚴謹的風控體系和內控流程，即使有16條政策的指引，在實操層面的每個業務端口，對于具體的每項業務也不會大幅放寬而依然會堅守風險管理的審慎原則與工作標準。因此與融資端能夠最終落實結果尚不明朗的萬億授信定向“放水”維穩樓市相比，銷售回暖才是救市根本，因為銷售回款良好是銀行授信轉化為真實貸款的前提條件。
所以市場回暖，實際上就成了銷售端和融資端獲得改善的共同前提，而在邊際寬松政策刺激之下長時間不能修復的行業信心，也就成了樓市復蘇和此次銀行萬億授信到底能夠落地多少的關鍵。否則，市場預期不改變和銷售預期不好轉，這些授信額度就不可能大幅兌現，之前2000多億的并購貸授信，實際上幾乎沒怎么真正落地就是很好的前車之鑒。
當前救行業、救市場的諸多政策接連出臺無不體現出政策面的焦慮，但政策連續出臺只是資本市場和財經媒體的短暫狂歡而并未在樓市運行上得到積極的正向反應。這表明依靠市場機制、單純以促進融資輸血房企已很難實現行業復蘇，而行業信心的修復，可能整的需要借助有形之手的直接參與了。否則，目前的市場和政策雙向失靈狀態會依然如故，而此次眾多大行救市的萬億授信馳援，也會依然效果不彰。
來 源：房訊網
