2023年第一季度，西安優(yōu)質(zhì)寫字樓市場未錄得新增供應(yīng)入市，受個(gè)別乙級樓宇傾向整租及部分業(yè)主資金問題仍未緩解影響，年內(nèi)新增供應(yīng)將集中在下半年入市。優(yōu)質(zhì)寫字樓市場總量仍保持在692.3萬平方米。其中甲級辦公樓體量為174萬平方米。寫字樓市場租賃情緒有所改善，市場需求明顯回暖。季內(nèi)，西安寫字樓市場凈吸納量環(huán)比上升67%，至5.4萬平方米，較去年同期亦上升3%。市場空置率重回下行通道，下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，至31.4%。租金方面，小業(yè)主的持續(xù)降租導(dǎo)致整體市場可比租金環(huán)比下降1.3%，甲級寫字樓租金雖仍處下行通道，但隨著帶看量，問詢量及成交的增加，更多業(yè)主態(tài)度有所轉(zhuǎn)變，故甲級寫字樓降幅收窄，環(huán)比微降0.3%。
市場逐步回暖，行業(yè)煥活為寫字樓市場注入動能。本季度市場新增需求主要來自科技互聯(lián)網(wǎng)（23.2%）、房地產(chǎn)建筑（19.6%）與醫(yī)藥及生命科學(xué)（15.0%）。科技互聯(lián)網(wǎng)中以在線教育類平臺互聯(lián)網(wǎng)的新設(shè)立需求為主。教育行業(yè)在繼十八大報(bào)告中“鼓勵(lì)引導(dǎo)社會力量舉辦教育”及去年年底多條政策的相繼出臺迎來利好。季內(nèi)，西安寫字樓市場錄得來自非盈利性質(zhì)及在線職業(yè)、素質(zhì)教育等線上教育機(jī)構(gòu)近12,500平方米的新租需求。來自建筑工程類企業(yè)的辦公需求仍主導(dǎo)房地產(chǎn)建筑行業(yè)新增需求。其中，高新二期吸納了超過60%的新設(shè)立及升級需求。2023年作為“四個(gè)高新”跨越年實(shí)施“四個(gè)高新”重點(diǎn)項(xiàng)目598個(gè)，總投資10,930億元。建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大使高新二期持續(xù)承接建筑工程類企業(yè)的升級搬遷需求。同時(shí)，作為“雙中心”主要承載區(qū)，隨著未來“未來之瞳”及“絲路科學(xué)城”等重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的提速，此類租戶的升級擴(kuò)租趨勢將有所延續(xù)。季內(nèi)醫(yī)藥及生命科學(xué)行業(yè)在本地藥企的換租、升級需求拉動下放量明顯，占比有所攀升。
除此之外，第三方辦公運(yùn)營商在本季度出現(xiàn)較大幅度收縮。2017及2018兩年寫字樓市場新增供應(yīng)高峰期間，三方辦公運(yùn)營商需求爆發(fā)，不計(jì)成本快速擴(kuò)張導(dǎo)致其過高的運(yùn)營成本，加之去年的行業(yè)震蕩在二級市場引起的退租潮使靈活辦公服務(wù)商運(yùn)營承壓。在成本過高及租賃承壓的雙重影響下三方辦公運(yùn)營商開始整合租賃面積，季內(nèi)錄得兩個(gè)運(yùn)營商近14,000平方米面積的退租。
展望2023年，西安將迎來52.3萬平方米的新增供應(yīng)，超過90%為甲級樓宇，且近70%均來自核心片區(qū)。但在租賃策略及建設(shè)進(jìn)程等因素影響下，整體的新增供應(yīng)中仍有約50%的面積可能出現(xiàn)延遲交付。同時(shí)隨著需求的逐步回暖，帶看量及問詢量的增加也預(yù)示了西安寫字樓租賃市場將重回活躍。
來 源：CBRE世邦魏理仕
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