2023年3月5日，今年政府工作建議提出：加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。 “加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)”已經(jīng)寫入政府工作報(bào)告，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了完善住房保障體系的力度和決心。
在此之前，因租賃住房收益較低，投資回收周期長，退出路徑單一，房企涉足租賃住房市場的意愿并不強(qiáng)烈。各地政府為擴(kuò)大保障性租賃住房供給，從土地支持政策、財(cái)政支持政策、稅收支持政策、水電氣熱價(jià)格優(yōu)惠政策和公積金支持政策等全方位多維度出臺相關(guān)措施。在此背景下，公募REITs也為保障性租賃市場發(fā)展提供了良好的退出渠道，使得保租房“投融建管退”的商業(yè)閉環(huán)得以形成，同時(shí)也進(jìn)一步促成了保租房存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。
2023年8月至12月，有四支-華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT和華夏上海華潤有巢REIT相繼上市。
從折現(xiàn)率方面來看，這四單REITs產(chǎn)品基本在6.0%-6.5%，都位于一線和強(qiáng)二線城市，城市社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展良好，并且結(jié)合底層資產(chǎn)實(shí)體狀況、供需情況及經(jīng)營狀況等綜合分析，整體屬于風(fēng)險(xiǎn)較低的類型。
從現(xiàn)金分派率方面來看，這四單現(xiàn)金分派率基本上預(yù)計(jì)均能達(dá)到4%以上。
從租戶結(jié)構(gòu)方面來看，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和華夏上海華潤有巢REIT的前十大租戶租賃面積占比不超過10%，企業(yè)租戶金額占比不超過20%，租戶租賃集中度相對較低，具有良好的分散性，單一客戶的影響程度相對可控。
短時(shí)間內(nèi)，多單保租房REITs上市發(fā)行，進(jìn)入資產(chǎn)管理時(shí)代，行業(yè)規(guī)模逐步擴(kuò)大。在政策和資本市場的助力下，以高效資產(chǎn)管理為底層邏輯、以穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)為支撐的保租房，必將實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。可以預(yù)見，伴隨著“房住不炒”的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展基調(diào)，承載著保障民生使命的保租房項(xiàng)目也將迎來更加廣闊的發(fā)展空間。
來源：戴德梁行
編輯：jinbao
