在新增供應和經濟復蘇推動下，一季度全國（CBRE世邦魏理仕追蹤的24城）高標倉凈吸納量環比和同比分別上升4.1%和57.4%。在此前持續面臨供給約束的一線城市，優質項目的入市為租戶提供了布局和擴張的良機，季度凈吸納攀升至26.5萬平方米，大幅超越2022年和2021年同期的1.5萬平方米和6.2萬平方米。
一線城市高標倉長期供不應求
作為國內人口最稠密、經濟貿易活動最活躍的三大沿海都市圈的核心城市，北上廣深這四大一線城市是中國“內外雙循環”戰略下最重要的物流樞紐，也是物流租戶和投資者布局的必爭之地。2022年，四個一線城市貢獻全國社會消費品零售總額的11%，快遞業務量的19%，進出口總額的25%。
與之相比，長期以來一線城市的物流用地供應持續緊張。根據CBRE統計，過去十年間（2013-2022），一線城市累計物流土地出讓面積為980萬平方米，僅占全國的1.5%左右。
在高標倉租賃市場上，過去十年一線城市空置率長期保持在10%以下，除個別年份外，可租面積的去化周期在10-12個月左右，市場供不應求的特征顯著，從而推動高標倉租金以年均3.6%的速度穩步增長。
2023-2024年間，深圳和北京的高標倉供應將持續緊缺，上海和廣州則將迎來階段性的供應充裕期。我們認為這將加速租戶在這些重要樞紐的布局，而這將受到兩股力量的共同推動：一方面，此前被供給不足所抑制的需求得到釋放；另一方面，經歷三年疫情后加強供應鏈韌性的訴求將促使企業在其供應鏈核心位置提升庫存安全水平，以應對突發情況。
受此推動，CBRE預計未來三年一線城市的高標倉凈吸納量有望達到年均127萬平方米左右，較此前三年的水平大幅增長41%；整體空置率在2024年見頂后將迅速向10%的水平回落。
高標倉空置率：全國vs一線城市
一線城市高標倉新增供應（萬平方米）
數據來源：CBRE研究部，2023年4月
北京構建四大物流基地
根據2020年發布的《北京物流專項規劃》，北京將著力打造“大型綜合物流園區（物流基地）+物流中心+配送中心”+“末端網點”的“3+1”城市物流節點網絡體系。北京現有物流基地共四個，分別是：順義空港物流基地+天竺綜合保稅區、通州馬駒橋物流基地、大興京南物流基地、平谷馬坊物流基地。未來三年北京90%的高標倉新增供應將集中在這四大基地。
2023-2025年，CBRE預計北京將共有約69萬平方米的新項目交付，整體供應水平將較此前三年（2020-2022年）減少30%。而在需求側，北京以其重要的消費市場和戰略地位將持續吸引電商和第三方物流企業進駐擴張，而近年來加速發展的汽車、醫藥等先進制造業有望成為高標倉需求的新增長點。
總體來看， 供不應求將是北京物流倉儲市場的基調，并將推動高標倉租金以每年2%-4%的增速穩步上漲。與此同時，作為北京周邊重要的衛星市場，廊坊將繼續受益于來自北京市場的外溢需求。
來 源： CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
