回顧過去的半年，中國經濟雖然擺脫了疫情的影響，但整體經濟恢復的基礎尚不牢固，經濟活力還有待進一步提升，市場需要更多的積極信號扭轉目前的悲觀預期。政策的傳導需要時間，企業預期調整需要時間，市場信心恢復和實際需求落地也需要時間。
01 辦公樓市場
2023年上半年，北京辦公樓市場表現不振，新增需求不足仍是核心問題。從二季度的北京甲級寫字樓市場數據來看，凈吸納量延續了一季度的疲軟走勢，本季度凈吸納量再度為負，達到-5.3萬平方米。存量樓宇空出更多的辦公面積，加上一個新項目入市（8萬平米左右），導致空置率上漲1%至17.7%。
隨著年初市場樂觀預期落空，本季度更多的樓宇業主開始積極進行租金策略調整，整體市場凈有效租金較一季度下降3.5%至317元每月每平米。
除麗澤市場租金保持穩定以外，其他所有子市場的租金均呈現不同程度的下降，其中降幅最大的是中關村市場，達到7.6%。本季度凈有效租金的下降主要還是由于業主開始為企業提供更多的免租期。
在高力國際監控的CBD市場40棟甲級樓宇中，本季度有22棟樓宇的凈有效租金呈現不同程度的下降，平均下降幅度達到5.5%，降幅最大的樓宇達到15%。
02 乙級和產業園市場
乙級和產業園市場并未出現明顯的復蘇態勢。本季度乙級市場凈吸納量為-3.6萬平方米，已經連續5個季度凈吸納量為負。市場下行主要是受中關村市場的拖累，中關村市場本季度凈吸納量為-4.9萬平方米，兩個季度合計凈吸納量為-9.4萬平方米。整體市場空置率上漲到18.1%，租金下降2.8%至212元每月每平米。
產業園市場凈吸納量本季度由正轉負，達到-3.7萬平方米，其中上地子市場凈吸納量為-1.3萬平方米。產業園市場空置率上升到17.9%，租金為122元每月每平米。
陸明 高力國際 華北區研究董事
綜合甲乙級寫字樓和產業園的市場表現來看辦公樓市場上半年的表現基本符合目前宏觀經濟整體需求不足的現狀，全市場上半年合計凈吸納量達到-25萬平方米，其中中關村一個子市場就達到-14.2萬平方米。
03 市場展望
展望2023年下半年的市場走勢，市場的核心關注點仍然是需求側的表現。就甲級市場而言，由于下半年有一些預租較好的新項目入市，進而會拉動季度凈吸納量回升甚至轉正，但無法扭轉空置率上漲的趨勢。
除了新增供應項目的影響外，北部市場的存量項目依然會受到互聯網科技企業持續進行辦公空間整合的影響，如果存量項目無法快速填補空置面積，年末甲級市場的空置率將很大概率突破20%。受北部市場高空置率的拖累，全市場凈有效租金仍將處于下降通道。
十四五期間將是中國深化產業結構調整的關鍵時期，各主要經濟增長引擎都在面臨更深層次的轉型和升級。當頭部行業或企業開始調整，而后續的行業生力軍還不足以支撐經濟和行業發展的時候，就會形成行業發展的空檔期，這個時期也是辦公樓市場發展環境的復雜性、嚴峻性和不確定性逐漸上升的時期。
李娟 高力國際 北京 董事總經理
市場參與者需要清楚，當前所處的市場艱難時期可能不是短期的，其艱難程度可能要比3年疫情和金融危機時期更甚。
市場下行期對于資產管理提出了更高的要求，現金流和利潤率才是核心。市場參與者只有針對市場變化做出快速響應，以可持續的低價策略來搶占市場優質存量資源，不斷依靠創新打造差異化競爭優勢，才能逆風前行，破局未來。
來 源：高力國際
編 輯：liuy
