金融需求 VS 整體市場需求
縱觀深圳優質寫字樓市場需求結構的演變，金融板塊長期占據寫字樓需求排行榜前列。雖然科技產業的井噴式發展帶動其需求一度在2019年至2021年超過金融板塊成為市場第一大需求驅動，但隨著科技行業調整而導致需求回落，金融板塊在2023年重回需求榜首，可見其需求極具韌性，新租量貢獻比例穩定在20%以上。
金融板塊的強韌需求主要源于以下幾個原因：首先，金融產業是深圳傳統四大支柱產業之一；其次，深圳作為中國金融中心城市之一，擁有深交所等一系列著名金融機構以及相關發展所帶來的眾多金融上下游企業；最后，深圳擁有全國最多商事登記主體數量，豐富的業務往來帶來了金融需求的高度活躍。
尤其值得一提的是，深圳作為全國的改革開放先進示范城市以及擁有前海深港現代服務業合作區，享受了金融創新開放及先行先試的多項政策利好，推動創新金融業務蓬勃發展，從而帶動金融服務類企業的寫字樓需求在全國眾多城市中相對占優。
深圳優質寫字樓需求行業結構
數據來源：CBRE整理
金融細分需求分析
傳統金融服務與其他金融服務需求占比約6：4，所以傳統金融的表現略勝一籌。
傳統金融需求主要來源于銀行、證券機構、保險機構和基金機構四大板塊。傳統金融產業的優勢疊加寫字樓新增供應窗口期，由此帶動了銀行、證券機構升級搬遷需求的釋放。在過去三年，二者年均需求占比超30%。銀行的需求主要來自國內銀行業在深圳的擴張及新設立，其中擴張需求以總部銀行已在深圳的為主導，而新設立需求則主要來自江浙銀行系及外資銀行。證券公司方面，需求主要來自國內頭部券商的物業升級搬遷。
在金融創新政策的帶動下，其他金融服務的發展為深圳寫字樓市場需求貢獻較多。由于個人財富的增加，帶動資管需求水漲船高，從而推動來自以投資理財和財富管理為主的創新金融類企業如雨后春筍一般，在深圳這個金融行業開放的大環境下穩定增長。2021-2023年期間，該兩類企業為深圳優質寫字樓市場的金融板塊貢獻了30%的需求。
深圳優質寫字樓市場金融細分需求分析
數據來源：CBRE整理
金融需求租賃類型分析
從租賃類型來看，2021-2023年深圳優質寫字樓市場金融板塊的需求過半以上來自搬遷且占比逐年升高。截止至2023年12月，金融板塊的搬遷需求占比已近70%。特別需要指出的是，金融搬遷需求占全市搬遷需求的比例也在逐年升高，需求貢獻份額不斷提高。
深圳優質寫字樓金融需求租賃類型
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金融搬遷需求貢獻率（對比全市搬遷需求）
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來 源： CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
