上海甲級寫字樓市場報告
2024年第二季度
上海甲級寫字樓市場參考指標
第二季度上海甲級寫字樓市場共有六個新項目竣工交付，為市場帶來383,356平方米的新供面積。2024年上半年的市場新供達到725,155平方米，同比增長39%。第二季度，有超過55%的市場新供位于新興商務區市場，包括位于浦東后世博的世博天地V1&V2、浦西徐匯濱江的源點大廈，以及浦西楊浦濱江的中交濱江廣場。核心商務區市場亦有新項目竣工交付，位于淮海中路商務區的太平洋新天地商業中心2號樓為市場帶來30,098平方米的辦公面積。此外，位于靜安區的由吉寶置業開發的吉寶靜安中心也在本季度竣工交付。
第二季度，市場主要租賃活動以續租和企業搬遷為主，其中半數以上來自于企業搬遷。許多租約到期的企業出于降本增效的考慮會選擇降租續約或者外遷至更便宜的樓宇。有較高租賃預算的企業則趁業主普遍愿意給予折扣的機會，選擇位置和品質更佳的寫字樓。新興商務區內的新交付項目及市區優質寫字樓成為高租賃預算企業的首選，尤其是有新設立辦公室或升級需求的企業。值得注意的是，對于非研發類企業而言，商務園區的租金優勢在甲級寫字樓租金大幅下降后有所減少，本季度有更多此類企業選擇遷至市區的新交付甲級寫字樓。
“從第二季度新租需求的行業分布來看，TMT、金融、專業服務和零售品牌等行業依然是租賃需求的主要來源，總計貢獻了約80%的租賃需求。內資企業仍然是租賃市場的主角，但本季度在日韓等亞洲企業的推動下，外資租賃需求的占比增加8個百分點。”
租金走勢
第二季度，全市甲級寫字樓的平均租金大幅下跌3.6%至每天每平方米人民幣7.51元。為了提高出租率，業主采用了以價換量的策略，導致本季度租金大幅下降。
第二季度，核心商務區的平均租金繼續降至每天每平方米人民幣10.31元，環比降幅為3.1%。其中，小陸家嘴的租金連續兩個季度下跌，跌至每天每平方米人民幣10.49元，錄得核心市場最低的租金跌幅2.5%。
“核心商務區和新興商務區的租金差距，以及中央商務區和新興商務區的租金差距都在逐季縮小。目前，上述兩個租金差較年初分別下降了大約5%和10%。由于市場租賃需求更多地在上述這些市場內流動，因此中央商務區擴展區諸如中山公園、四川北路等區域的業主不得不通過更大幅度的租金下調來吸引租戶，這也是導致本季度中央商務區擴展區租金跌幅最大的原因，環比下跌4.9%至每天每平方米人民幣5.77元。”
投資市場
2024年第二季度，上海寫字樓投資市場依然火熱，錄得20宗大宗交易，涉及總金額超過人民幣130億元。整個上半年寫字樓市場的投資總額超過人民幣200億元。第二季度，除了險資、證券和資管企業對寫字樓購置充滿熱忱外，科技企業、房地產開發以及宗教機構等自用型買家也持續加大在寫字樓投資市場的投入。
來 源： 萊坊
