上海是中國經濟發展的前沿地帶，其辦公樓市場的發展脈絡和格局變化與宏觀經濟潮汐共振。仲量聯行最新發布的《2025上海辦公樓市場白皮書》以2022-2024年近1,200條租約數據為基礎，甄別了近期市場需求的流動趨勢和辦公樓板塊的潛力機遇；并結合近百份租戶調研結果，描繪當下選址策略全景圖，以期為行業各方指引航向，蓄勢而行。
2019年以來，上海甲級辦公樓市場的供需矛盾日益凸顯。過去5年平均年度新增供應超過100萬平方米，而平均年度凈吸納量僅錄得66萬平方米。2024年，上海辦公樓市場超過八成板塊的租金環比跌幅均超過0.75%。
上海辦公樓市場傳統的六大行業需求包括：金融服務、專業服務、科技互聯網、制造貿易、零售和生命科學，需求歷年占比均穩定在全市85%以上，構成多元且穩固的基本面。2024年，這些行業在租金調整的環境下展現韌性，繼續支撐市場需求的基本框架。
與此同時，伴隨科技迭新、產業升級、消費轉向，傳統行業中涌現出了引領需求增長的新興元素：如云計算已承載傳統金融的核心業務、AI技術賦能量化基金、情緒價值的重視和消費偏好的轉變豐富了新消費領域的辦公需求。在仲量聯行統計的2024年超450條租賃交易中，具備“新元”概念的企業租賃需求占比達到30%；此外，在仲量聯行整理的2018-2024年獲得C輪及以后股權融資的上海企業中，“新元”類別公司占比由40%攀升至約80%。
仲量聯行統計了2022年至2024年間上海辦公樓市場中500逾條搬遷類租賃成交，觀察到“辦公環境升級需求”的成交占比達到了74%：部分原本在乙級辦公樓、創意園區或近郊區域的企業鎖定租金下行的窗口期，以相對較低的成本升級至更高品質的辦公空間、流向更優質的甲級項目。
在租戶流動的背景下，上海辦公樓市場的板塊格局正快速重塑。仲量聯行深入分析了過去三年間各個板塊的成交數據，并將行業聚集指數與行業多樣性指數兩項指標結果進行疊加呈現，旨在更直觀地反映行業流向與板塊生態。
分析結果顯示，大部分成熟板塊在行業聚集度和多樣性、存量能級、交通配套等方面保持高吸引力，一些新興板塊在能級躍升中吸引了更多市場最關注。具體而言，南京西路、新天地、前灘以及徐匯濱江，無論是在行業聚集還是行業多樣性方面，都展現出了令人矚目的實力和潛力。不僅吸收了大量同行業企業的入駐，形成聚集效應，同時還展現了對不同類型企業的高度包容性和吸引力，形成多元化的行業生態，不同行業間形成了良性互補與共生關系，助推板塊生態繁榮。
在上海靜水流深的市場變遷中，企業租賃決策引導著市場參與者的航向。仲量聯行對八大行業領域、近百家辦公樓租戶展開了問卷調研，我們發現：租戶整體對包含租金、一次性投入的財務指標變得更為敏感，同時對租約靈活性提出了更高的需求。
在積極應對當前市場挑戰的同時，許多經驗豐富的市場參與者已為下一個市場周期的到來做好了充分的準備。仲量聯行建議，在進行價格策略調整的同時，升級硬件設施、整合利用資源提升資管服務的廣度和深度，考慮如何前瞻且高效地投入ESG、如何將人工智能等技術革新有效接入項目運營等，這些創新實踐或將成為業內領航者的又一關鍵突破，引領上海辦公樓市場在不斷探索中煥新前行。
來 源： 仲量聯行
