12月3日,2024熙說物業年度演講在北京·中華世紀壇劇場舉辦。這是中物智庫第二年舉辦行業年度演講活動,今年的演講主題是“輕舟”與“重山”。
中物智庫創始人楊熙在主題演講中表示,當下的物業行業、物業企業和物業人,可能還是輕舟“未過”萬重山的狀態。演講主要通過剖析四大場景的核心問題,探討不同場景下各類難題的解題思路。
第一個場景是住宅場景,這個場景中,最核心的問題是各地的物業費限價政策。
在國內經濟大環境的影響下,居民收入受到了很大的影響,業主對物業費的敏感程度越來越高。而對于物業企業來說,物業費長期持續不變,而用工成本、維護成本卻在持續上漲。
物業公司一方面開源,依靠社區增值服務來創收;一方面節流,依靠智慧科技、精細化管理,來節省人力。甚至有一些物業企業通過極端壓縮成本,進而擠壓服務品質,勉強維持。
楊熙認為,當前住宅物業管理的發展瓶頸,就是業主甲方的主體歸位問題。而解決這一問題的方案,則是要通過各種方式,積極引入社區的業主參與到社區治理中,將物業公司原來習慣的單方面乙方服務模型,轉化為與業主的雙向奔赴互動。
第二個場景是非住宅場景,這個場景中,最核心的問題是低價中標的問題。
一些從住宅轉行做非住宅的物業企業,由于缺乏業績,缺乏標桿項目,會不計成本地搶大客戶、拿標桿項目。同時,近幾年地方財政的壓力也很大,一直在壓縮費用預算,鼓勵低價中標,甚至在實際執行中采用最低價中標的方式。
楊熙認為,簡單地以最低價中標而忽略服務方的履約能力和社會信用,極有可能導致物業服務質量的下降。明顯不合理的低價中標,其實是多方共輸的局面。
對原來的服務方而言,丟掉了項目,會產生直接經濟損失。對新進場的服務方而言,要保質保量完成服務,就要直接承受虧損;但實際更多的情況是,只能壓縮費用,減配人員,降低服務質量。
對甲方而言,雖然在采購階段看似節省了費用,但由于中標價格低,服務質量不到位,會引發使用方的不滿和投訴;更有甚者,可能因為新服務方低價虧損,需要提前退場,又要應急處理,還得重新招標,帶來更大麻煩,甚至也會對后續預算的準確合理性造成很大干擾。
楊熙認為,以整體服務方案的質量和效果為計費依據,而非簡單按照“人頭”計費,這或許是非住宅物業管理發展的方向。
第三個場景是企業場景,在這個場景中,演講主要從兩個瘦身和三個增肌進行闡述。
兩個瘦身分別是戰略瘦身和組織瘦身,三個增肌主要是服務增肌、人才增肌和科技增肌。
楊熙在演講中提到,今年物業行業收繳率普遍下降5到10個百分點;有的企業提出今年的收繳率目標是,控制在下滑3個點以內。越來越多的物業企業,開始回歸服務,回歸本源。
第四個場景是創新場景,楊熙在演講中認為,針對社區居民的“新需求”,物業企業要提供“新供給”,并主要從新服務、新設施、新產品、新文化等四個方面進行了闡述。
其中在新設施這一部分,楊熙認為,兩輪電動車的社區充電樁,作為業主剛需,投入不高,在大多數物業企業可以承受的投資范圍內,適合物業公司自營。物業公司也能通過全流程投建、運營、維護一體化管理,減少安全隱患,改善小區環境和秩序。
演講最后,楊熙對明年的物業行業發展提出了十大預測。
第一個預測是,物業行業將進入存量管理權大換手時代。隨著黨建引領和基層治理的推進,各城市業委會或物管會成立比例提升,為更換物業提供了基礎。從物業企業的選擇來看,聚焦區域深耕、業態深耕,退出不盈利項目,以及企業間的低價競爭,都將導致管理權的大量換手。
第二個預測是,物業企業利潤率將繼續下滑。住宅物業領域具有民生屬性,并不會帶來高毛利,物業費很難調價,人工成本還在漲。而非住宅領域存在激烈競爭,物企的利潤率還會進一步下滑。
第三個預測是,好服務將會獲得非對稱的品質紅利。物業行業將進入品牌紅利期、服務紅利期、品質紅利期。物業行業當下最主要的矛盾在于:業主期盼更美好的生活環境,而行業內的品質服務供給不足。業主只愿意對更好的品牌和更優的服務品質付費。
第四個預測是,物業企業將從物業管理向資產管理升維。存量時代,資產的運營和保值增值更加重要。目前,很多物企已逐步構建起資產管理的思維和視角,積極探索增加資產收入的來源,助力資產持有方收獲穩定的回報,實現資產的保值增值。
第五個預測是,公建物業市場回款狀況有望好轉。隨著地方政府化債的進行,以及存量資產的盤活,市場對地方財政穩健性和經濟前景的信心開始回升。
第六個預測是,并購市場迎來新機遇。對于暴雷房企而言,物業仍然是其優質資產之一。隨著保交樓的漸進尾聲,暴雷房企的債權處理將提上議事日程,轉讓物業股權,將可能是部分房企的重要選擇。
第七個預測是,物業企業城市服務業務持續收縮聚焦。部分物企已經開始主動退出不符合預期的城市服務項目,更加聚焦優先選擇政府支持力度大、財政狀況良好的優質項目。
第八個預測是,物業行業人工成本或將顯著上漲。社保繳納規范化及社保基數上漲,預示著物業行業人工成本上漲的壓力將進一步增大。
第九個預測是,物業企業高層人事頻繁變動仍將持續。每一次人事變動背后都關聯著老板的意圖、企業的戰略轉型。
第十個預測是,黎明的前夕,長期有耐心。長期來看,國內經濟正在結構優化期,未來有望進入更高質量的發展階段。此外,行業問題這兩年已經在充分暴露,不破不立、大破大立、曉喻新生。只有敢于破繭而出,破舊立新,才能實現自我超越,才能真正成長。
