9月25日，在仲量聯(lián)行攜手首程控股舉行的“洞見未來——北京長租公寓市場(chǎng)專題閉門沙龍”上，來自投資機(jī)構(gòu)、運(yùn)營機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司、資管公司的超過20名專業(yè)人士齊聚一堂，共同探討北京長租公寓賽道的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、投資邏輯、運(yùn)營模式以及資產(chǎn)證券化工具的應(yīng)用。
仲量聯(lián)行投資及資本市場(chǎng)華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜首先對(duì)2025年北京長租公寓市場(chǎng)進(jìn)行了整體介紹。她指出：雖然北京多年來強(qiáng)調(diào)“減量發(fā)展”，使得流動(dòng)人口有所下降，但龐大的人口基數(shù)，特別是單身青年、職場(chǎng)白領(lǐng)、高校碩博士生以及企業(yè)中層等群體依然有效支撐著對(duì)房源多樣化的租賃需求。
從供應(yīng)端來看，根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，北京共有約10.5萬套長租公寓，分布呈現(xiàn)“南多北少、東多西少”的格局，主要集中在大興、亦莊、上地、CBD、望京等產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)及傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，其中五環(huán)外占比高達(dá)67%，近2/3由商辦、酒店和工業(yè)物業(yè)改造而來。盡管未來三年北京將迎來供應(yīng)“大年”，但92%的入住率還是讓長租公寓繼續(xù)受到資本關(guān)注，今年上半年成交額達(dá)29億元。在需求穩(wěn)定和供應(yīng)擴(kuò)張的雙重推動(dòng)下，增值型的投資策略將繼續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng)。
首程控股基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)基金管理業(yè)務(wù)執(zhí)行董事姚遠(yuǎn)在主題分享中表示，在加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、行業(yè)已進(jìn)入存量時(shí)代數(shù)年的背景下，傳統(tǒng)的開發(fā)模式因去化周期拉長，投資方向趨向更加理性地“長期持有資產(chǎn)”，進(jìn)而變身“耐心資本”。因此，公募REITs正在成為長租公寓價(jià)值兌現(xiàn)和退出的重要路徑。
姚遠(yuǎn)認(rèn)為，正是政策扶持與市場(chǎng)需求的雙重驅(qū)動(dòng)，讓長租公寓板塊的公募REITs贏得了資本市場(chǎng)的高度認(rèn)可。截至今年8月，已有8支保障房REITs成功發(fā)行，總規(guī)模130.94億元，累計(jì)收益率高達(dá)56.41%，遠(yuǎn)超整體公募REITs產(chǎn)品22.47%的平均水平。展望未來，長租公寓仍有較大發(fā)展空間，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在助力長租公寓市場(chǎng)發(fā)展方面仍大有可為。
樂乎集團(tuán)創(chuàng)始人兼CEO羅意就北京長租公寓的選址和運(yùn)營策略進(jìn)行了分享。他表示，目前產(chǎn)業(yè)集聚程度、靠近地鐵等通勤要道以及生活配套便利性是租賃需求的主要驅(qū)動(dòng)因素，導(dǎo)致地理分布上呈現(xiàn)“中間冷、外圍熱”的格局。但隨著部分核心區(qū)辦公樓有效租金下探至低于公寓水平，辦公樓改造為長租公寓的邏輯正在逐漸成立，推動(dòng)投資版圖正向北京核心區(qū)域滲透。
與此同時(shí)，租客偏好也在迭代：用戶更加關(guān)注空間利用率與居住獲得感使得曾經(jīng)風(fēng)靡的Loft產(chǎn)品正在降溫；電視等傳統(tǒng)家電逐漸“雞肋”化，微波爐和投影儀則成為更受期待的配置；公共區(qū)域和健身房雖被視為標(biāo)配，但實(shí)際使用率偏低；出于提升產(chǎn)品效能的需要，第三方合作或?qū)⒊蔀榭尚械慕鉀Q方案。總之，長租公寓的投資邏輯將更強(qiáng)調(diào)區(qū)域產(chǎn)業(yè)、交通條件與資產(chǎn)體量匹配，運(yùn)營人才和綜合社區(qū)能力的積累也將成為行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵支撐。
在圓桌座談環(huán)節(jié)，現(xiàn)場(chǎng)嘉賓提及，今年長租公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，租金增長和運(yùn)營提升空間有限，投資回報(bào)不如預(yù)期。因此預(yù)計(jì)投資者出手將會(huì)更加謹(jǐn)慎，位于產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，需求穩(wěn)定的項(xiàng)目才能得到更多青睞。地理分布方面，由于京西區(qū)域居住人群結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)固，相較互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)崗位流失風(fēng)險(xiǎn)較低，加之集體產(chǎn)業(yè)用地占比較低，政策層面確定性更高，以及地鐵11號(hào)線、蘋果園交通樞紐等因此基建項(xiàng)目為區(qū)域發(fā)展注入動(dòng)能，使得京西長租公寓項(xiàng)目前景看好。
與此同時(shí)，也有嘉賓表示，未來長租公寓產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)根據(jù)目標(biāo)客戶群體的差異性，如同辦公樓的等級(jí)和酒店星級(jí)那樣，形成剛需型、商務(wù)型、家庭型等細(xì)分類別，以滿足個(gè)性化需求。在經(jīng)濟(jì)調(diào)整壓力加大、租客預(yù)算收緊的背景下，與會(huì)嘉賓普遍認(rèn)為長租公寓與散租住宅的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)進(jìn)一步加劇。長租公寓產(chǎn)品若要突圍，需要在租期和設(shè)計(jì)上下功夫。例如，通過部分房源短租化提升靈活性，或依托小戶型產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)更高坪效，憑借精細(xì)化運(yùn)營與產(chǎn)品差異化在市場(chǎng)上占據(jù)有利地位。
來 源： 仲量聯(lián)行投資縱橫
