美聯(lián)儲(chǔ)再次降息25基點(diǎn)，全球貨幣政策寬松預(yù)期進(jìn)一步升溫。對(duì)于中國(guó)樓市而言，這一外部變量雖非“救命稻草”，卻在多重壓力下提供了新的政策窗口與市場(chǎng)情緒轉(zhuǎn)折點(diǎn)。本文將從政策空間、融資成本、資本流動(dòng)、市場(chǎng)預(yù)期與結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)五個(gè)維度，深入剖析美聯(lián)儲(chǔ)降息預(yù)期對(duì)中國(guó)樓市的影響，并探討其能否成為“跌透了”的房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
一、政策空間打開：中國(guó)貨幣政策“松綁”
長(zhǎng)期以來(lái)，中美利差倒掛對(duì)中國(guó)貨幣政策形成明顯掣肘。美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)加息周期中，中國(guó)若貿(mào)然降息，將加大人民幣貶值壓力，引發(fā)資本外流風(fēng)險(xiǎn)。而今，隨著美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入降息通道，中美利差逐步收斂，人民幣匯率壓力緩解，為中國(guó)央行提供了更大的政策操作空間。
2025年以來(lái)，中國(guó)5年期以上LPR已降至3.5%，部分城市首套房貸利率已跌破3%。若美聯(lián)儲(chǔ)繼續(xù)降息，中國(guó)央行有望進(jìn)一步下調(diào)LPR，甚至推動(dòng)房貸利率進(jìn)入“2字頭”。以貸款100萬(wàn)元、30年期為例，利率每下降25個(gè)基點(diǎn)，月供可減少約140元，總利息節(jié)省超5萬(wàn)元。這對(duì)剛需和改善型購(gòu)房者而言，是實(shí)質(zhì)性利好。
更重要的是，降息不僅降低購(gòu)房成本，也有助于緩解居民債務(wù)負(fù)擔(dān)。當(dāng)前中國(guó)居民杠桿率已超62%，部分家庭出現(xiàn)“提前還貸潮”。若房貸利率持續(xù)下行，將有助于釋放消費(fèi)潛力，間接支撐樓市需求。
二、融資成本下降：房企“輸血”與項(xiàng)目交付改善
房企資金緊張一直是本輪樓市調(diào)整的核心問(wèn)題之一。美聯(lián)儲(chǔ)降息將直接降低中國(guó)房企的海外融資成本。過(guò)去幾年，大量房企發(fā)行美元債融資，利率高企導(dǎo)致債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重。美元利率下調(diào)后，新發(fā)債成本下降，同時(shí)人民幣升值預(yù)期也有助于降低償債壓力。
融資環(huán)境的改善，意味著房企有更多資金用于項(xiàng)目建設(shè)與交付，減少“爛尾樓”風(fēng)險(xiǎn)，重塑市場(chǎng)信心。尤其是在“保交樓”成為政策重點(diǎn)的背景下，資金鏈條的修復(fù)對(duì)穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期至關(guān)重要。
三、資本流動(dòng)變化：外資回流與核心資產(chǎn)重估
美聯(lián)儲(chǔ)降息將壓低美元資產(chǎn)收益率，推動(dòng)國(guó)際資本流向新興市場(chǎng)。中國(guó)作為全球第二大經(jīng)濟(jì)體，其資產(chǎn)在當(dāng)前估值水平下具備一定吸引力。2025年上半年，北向資金凈流入達(dá)836億元，境外投資者持有A股市值突破3萬(wàn)億元，顯示外資對(duì)中國(guó)資產(chǎn)的興趣正在回升。
在房地產(chǎn)領(lǐng)域，外資更傾向于投資一線城市和重點(diǎn)新區(qū)的優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)。北上廣深等核心城市的寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)近期外資詢價(jià)量明顯增加，反映出外資對(duì)中國(guó)核心資產(chǎn)的重新評(píng)估。雖然外資在整個(gè)樓市中占比有限，但其對(duì)市場(chǎng)預(yù)期具有風(fēng)向標(biāo)意義，有助于提升市場(chǎng)信心。
四、市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)：情緒回暖但基礎(chǔ)脆弱
美聯(lián)儲(chǔ)降息釋放的全球?qū)捤尚盘?hào)，對(duì)中國(guó)樓市的心理層面影響不容忽視。短期內(nèi)，這種情緒可能推動(dòng)房地產(chǎn)股反彈，并帶動(dòng)部分觀望買家入場(chǎng)。2025年上半年，一線城市如北京、深圳、廣州已出現(xiàn)成交量回升跡象。
但需警惕的是，這種情緒提振是否具備持續(xù)性，仍取決于購(gòu)房者收入預(yù)期、就業(yè)穩(wěn)定性與房?jī)r(jià)走勢(shì)。當(dāng)前居民杠桿率處于高位，收入增長(zhǎng)預(yù)期偏弱，單純依賴?yán)氏滦须y以激發(fā)大規(guī)模購(gòu)房需求。正如業(yè)內(nèi)人士所言：“現(xiàn)在買房，得用顯微鏡看地段，用望遠(yuǎn)鏡看趨勢(shì)�！�
五、結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)仍存：三四線城市壓力難解
盡管美聯(lián)儲(chǔ)降息帶來(lái)一系列積極因素，但中國(guó)樓市的根本矛盾并未因此解決。當(dāng)前市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的“結(jié)構(gòu)性分化”：
一線城市：政策利好疊加人口、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，成交量回升，房?jī)r(jià)具備一定抗跌性；
強(qiáng)二線城市：受益于利率下降與人口流入，市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)；
三四線城市：庫(kù)存高企、人口流出，房?jī)r(jià)反彈乏力，去化周期長(zhǎng)達(dá)28個(gè)月。
降息雖能降低購(gòu)房成本，但無(wú)法解決人口流失、需求疲軟等根本問(wèn)題。未來(lái)樓市的復(fù)蘇，仍需依賴經(jīng)濟(jì)基本面的改善、居民收入的增長(zhǎng)以及房地產(chǎn)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型。
結(jié)語(yǔ)：降息不是“救世主”，卻是“窗口期”
美聯(lián)儲(chǔ)降息對(duì)中國(guó)樓市的影響，是“間接的、結(jié)構(gòu)性的、情緒性的”，而非“直接的、全面的、根本性的”。它為中國(guó)貨幣政策提供了更大的操作空間，降低了購(gòu)房與融資成本，改善了市場(chǎng)預(yù)期，也為外資回流創(chuàng)造了條件。
但降息不是“救世主”，無(wú)法替代國(guó)內(nèi)結(jié)構(gòu)性改革。中國(guó)樓市的真正企穩(wěn)，仍需依靠居民收入預(yù)期的修復(fù)、房地產(chǎn)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型，以及“因城施策”的精準(zhǔn)調(diào)控。對(duì)于購(gòu)房者而言，在利率下行周期中，應(yīng)理性評(píng)估自身需求與財(cái)務(wù)狀況，避免盲目加杠桿。
正如一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家所言：“美聯(lián)儲(chǔ)降息打開的是政策窗口，能否走出低谷，關(guān)鍵還在于我們?nèi)绾卫眠@個(gè)窗口�！�
來(lái) 源： 柏文喜
編 輯：liuy
