洞察
金融類企業(yè)表現(xiàn)相對活躍，淡市之下行業(yè)韌性彰顯
二季度，深圳甲級寫字樓市場新增需求不足，市場再次下行，凈吸納量僅2.5萬平方米，對比近5年，為最低值。主要成交來自金融業(yè)，尤其是銀行及證券業(yè)，而落位于甲級寫字樓的互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)則有所減少。以降本增效為主要目的的需求促使租金持續(xù)下調(diào)，本季度末環(huán)比下降2.7%至191.7元每月每平方米。空置率則抬升1個百分點至23.4%。
伴隨深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展及近期有望出臺的更為豐富的宏觀支持政策，下半年市場各方信心有望加快恢復，為市場帶來需求支撐。
指標走勢
市場再次下行，凈吸納量為近5年新低
本季度位于南山的兩個新項目入市，新供應(yīng)總量163,940平方米。下半年新供應(yīng)預計近百萬平方米，競爭壓力不減。
隨著過往累積需求在一季度釋放，本季度甲級寫字樓市場新增需求不足，凈吸納量環(huán)比下降51.7%至25,434平方米，為近五年最低值。二季度國內(nèi)經(jīng)濟走勢不及預期，企業(yè)信心不足，寫字樓市場缺乏新增需求，市場活躍度顯著下降。通過搬遷實現(xiàn)降成本或保持成本不變而改善辦公環(huán)境仍是主要成交類型，難以帶動凈吸納量的提升。
數(shù)據(jù)來源：高力國際
從子市場來看，福田CBD在金融及專業(yè)服務(wù)類企業(yè)成交帶動下實現(xiàn)約2萬平方米的凈吸納量，為各片區(qū)最高；科技園片區(qū)凈吸納量約-2.9萬平方米，互聯(lián)網(wǎng)科技龍頭及關(guān)聯(lián)企業(yè)的辦公空間整合仍在持續(xù)，同時，留仙洞、前海等區(qū)域的政策性優(yōu)惠載體及高性價比產(chǎn)業(yè)空間對科技園的分流不容忽視。
另外，本季度優(yōu)質(zhì)金融類企業(yè)表現(xiàn)活躍，銀行、證券是其成交主力，淡市之下行業(yè)韌性彰顯。此外，專業(yè)服務(wù)業(yè)仍然是穩(wěn)健的需求來源。互聯(lián)網(wǎng)科技本季度表現(xiàn)平淡，主要成交為軟件開發(fā)相關(guān)企業(yè)。
全市平均凈有效租金降幅擴大
本季度全市甲級寫字樓凈有效租金環(huán)比下降2.7%至人民幣191.7元每月每平方米。不乏個別項目給出較大的降幅以求促進去化。季末全市平均空置率環(huán)比上升1個百分點至23.4%，供應(yīng)壓力疊加具有高成長性的需求不足，下半年空置率料將面臨上行壓力。
數(shù)據(jù)來源：高力國際
展望
根據(jù)當前建設(shè)進度，下半年待入市項目總量近百萬方，空置壓力不減，預計主、客觀因素影響下延期仍將頻繁出現(xiàn)。差異化的低價策略料將持續(xù)，租金下行走勢短期難以改變。較高的新增供應(yīng)疊加需求端亮點較少，將進一步加大市場競爭壓力。密切跟蹤產(chǎn)業(yè)發(fā)展動態(tài)，挖掘迎來發(fā)展機遇的企業(yè)產(chǎn)生的新增需求，并持續(xù)提升創(chuàng)新運營能力成為制勝關(guān)鍵。
來 源： 高力國際
編 輯：liuy
