寫字樓新增供應量創近5年來新低、租賃市場以價換量成為主旋律、零售市場核心商圈和次級商圈分化加劇......受疫情反復以及經濟放緩等因素影響，2022年南京商辦市場供需兩淡，承壓運行。
1月11日，仲量聯行舉行2022年南京房地產市場回顧及2023年展望線上交流會，釋放了多項核心數據與干貨分析。
寫字樓市場新增供應量創近5年新低
據仲量聯行最新統計數據顯示，目前南京寫字樓整體供應量為500萬㎡，其中甲級寫字樓體量約249萬㎡，乙級寫字樓體量約251萬㎡。
值得關注的是，2022年新增供應量僅約11萬㎡ ，創下近5年新低，主要原因是今年受到疫情相關政策影響工期，部分項目推遲了入市時間。
2023年南京寫字樓新增供應量將出現明顯上漲。據仲量聯行數據統計，2023年南京寫字樓市場新增供應達到58萬㎡。
新增入市項目5家，分別為金地威新中心、金融城二期C1地塊、金鷹世界B塔、德基世界貿易中心、國泰君安金融中心，全部位于河西板塊，以甲級寫字樓項目為主。
吸納量降低、空置率與去年同期持平
從寫字樓市場吸納量和空置率上看，據仲量聯行所追蹤的數據顯示，2022年南京寫字樓租賃活躍度和問詢量每季度都有所上升，同比去年稍顯活躍。
但由于退組抵充增量，因此凈吸納量并不高，僅約8.53萬㎡，其中甲級寫字樓吸納量約4.26萬㎡，較往年同期僅為5成。
從最新統計數據來看，目前南京寫字樓市場整體空置率約24.2%，環比下降約0.3%，與去年同期持平。
各個細分區域表現不同。以新街口，河西，鼓樓三個核心區域為例，同為甲級寫字樓，2022年，新街口空置率約20.5%、河西空置率約31%、鼓樓空置率約9.8%。
寫字樓市場租金維持下調態勢
以價換量是2022年度寫字樓租賃市場的關鍵詞。從2022年四季度最新統計數據來看，南京甲級寫字樓和乙級寫字樓租金都出現了環比、同比雙降的局面。
其中，南京甲級寫字樓凈租金為3.9元/㎡/天，環比下降0.8%，同比下降5.2%;乙級辦公樓市場凈租金為3.1元/㎡/天，環比下降0.2%，同比下降2.8%。相比之下，乙級寫字樓市場比甲級寫字樓市場更為健康。
據仲量聯行預測，2023年南京寫字樓市場租金還將繼續小幅下降，預計不超過2%。隨著疫情政策的開放以及經濟政策的松綁，2023年大家的信心正在修復，市場也會逐漸回暖。
金融、科技互聯網、專業服務業承租能力強
從租賃需求端上看，金融、科技互聯網和專業服務行業依然表現亮眼，在仲量聯行統計的所有行業中，占比超過5成。
尤其是金融行業承租能力最強。保險、證券等傳統金融成交占比超過7成，科技互聯網和專業服務業緊隨其后，表現相對活躍。
從承租空間上看，2022年建面約500-1000㎡為租賃需求主力。主城搬遷需求比例有所增加，與租金的持續下調，優惠力度大有直接關系。
對于租賃區域的選擇，不同行業也有不同喜好。例如：傳統的金融行業更偏向于新街口和河西，以新媒體、通訊、智能制造為代表的科技互聯網辦公偏向于河西、軟件谷、南站片區等。
零售物業市場吸納量、空置率雙降
由于2022年消費者對于未來收入預期的轉變，致使消費支出更為理性。南京前1—11月的社會消費品零售總額，同比下降0.6%，需求端弱化導致品牌對于擴店節奏更為審慎，市場租賃需求增長乏力。
據仲量聯行統計數據顯示，南京零售物業市場吸納量約為18.4萬㎡。
優質零售商業總存量維持約617萬㎡，整體市場空置率4.1%，環比上升0.02%，同比去年下降0.3%；購物中心平均空置率為3.9%，環比上升0.03%，同比下降0.5%。
服裝鞋包、新能源汽車等租賃表現積極
從細分市場來看，零售物業市場租賃表現較為積極的有服裝鞋包、咖啡飲品、新能源汽車、中式快餐。
服飾鞋包新開業比例超30%，國潮及運動服飾品牌如中國李寧、安踏、FILA等擴張步伐相對穩健。中式快餐拓店較多，超46家。
租賃表現相對冷淡的有KTV及酒吧、兒童娛樂、兒童服務。這些零售行業由于租賃面積大、人力成本高等原因需求相對疲軟。
零售物業市場租金小幅下降
為了穩住出租率，南京零售物業市場租金持續下調。
目前，南京優質零售物業首層租金為15.9元/㎡/天，環比小幅下降0.9%，同比下降1%；核心商圈凈租金為20.8元/㎡/天，同比下降0.8%。
2023年，預計有3個核心商圈項目和5個次級商圈項目開業，入市體量約102.5萬㎡。
新增項目包括：江北（浦口）萬象系商業、六合萬達、華僑城歡樂濱江購物中心、河西德基、燕子磯萬象匯、國金中心、麒麟荔枝廣場。
仲量聯行預測，隨著防疫政策的優化，2023年南京商業零售市場將進入恢復通道，并建議在高供應的情況下，商場需及時捕捉市場趨勢的變化，優化商業運行模式、積極調整招商策略來吸引租戶，才能在多元化競爭中突圍，掌握更多議價空間與談判主動權。
來源：仲量聯行
編輯：jinbao
